Praktijkgids · Kopen
Hoe verloopt het standaardproces om een woning in Spanje te kopen? Deel 1: de reservering
Kopen in Spanje is vrij eenvoudig. Dit is het algemene geval, vanaf het moment dat de prijs en de voorwaarden zijn afgesproken.
KORT ANTWOORD
De standaardaankoop in Spanje kent vier stappen: de reservering (de woning wordt met een aanbetaling uit de markt genomen terwijl de due diligence loopt), het privé-koopcontract, de openbare akte die voor een notaris wordt ondertekend, en de inschrijving van de woning op naam van de koper in het Registro de la Propiedad (het Spaanse Eigendomsregister). Bij de reservering gaat de koper door als alles in orde is; blijkt iets niet legaal te zijn of duikt er een gebrek op waardoor de woning onverkoopbaar is, dan wordt de aanbetaling terugbetaald.
IN DIT ARTIKEL
Dit is het algemene geval, geschreven in 2016. Bijzondere gevallen kunnen sterk verschillen, dus controleer uw eigen gegevens met uw advocaat.
Wat zijn de stappen van een standaardaankoop?
Het startpunt is het moment waarop de partijen overeenstemming hebben over de prijs en de aanvullende voorwaarden (termijnen, meubilair, enzovoort). Vanaf daar omvat het proces:
- De reservering: de woning uit de markt nemen terwijl de due diligence wordt uitgevoerd.
- Het privé-koopcontract.
- De openbare koopakte, ondertekend ten overstaan van een notaris.
- De inschrijving in het Eigendomsregister van de woning op naam van de koper.
Hoewel de stappen eenvoudig zijn, is er bij elke stap veel te regelen. Dit artikel behandelt de eerste.
Stap 1: hoe werkt de reservering?
Meestal is de eerste stap dat de woning met een aanbetaling uit de markt wordt genomen terwijl de due diligence wordt uitgevoerd. In de meeste gevallen wordt die aanbetaling op een geblokkeerde rekening (escrow) bewaard door het makelaarskantoor of door de advocaat die de verkoper vertegenwoordigt. In het algemeen bepaalt het document dat de koper, als de juridische en fysieke situatie van de woning in orde is voor de verkoop, door moet gaan naar de volgende stap of de aanbetaling verliest.
Is er iets niet volledig legaal, of blijkt tijdens de due diligence een fysiek gebrek waardoor de woning onverkoopbaar is, dan moet de partij die de aanbetaling beheert deze terugbetalen aan de koper.
Welke documentatie wordt tijdens de due diligence gecontroleerd?
- Nota Simple (uittreksel uit het Eigendomsregister): hierin staat wie de eigenaar is, de beschrijving van de woning en de lasten die erop rusten.
- Eigenaren: staat de woning op naam van meerdere personen, dan moeten alle eigenaren instemmen met de verkoop en de documentatie ondertekenen. Staat ze op naam van een bedrijf, dan moet een bevoegde functionaris van het bedrijf alles ondertekenen.
- Beschrijving: de beschrijving in de Nota Simple (adres, afmetingen, buren enzovoort) moet overeenkomen met wat de koper is verteld te kopen.
- Lasten: woningen worden in het algemeen vrij van lasten verkocht. Verschijnt er toch een last in de Nota Simple (hypotheken, beslagen, stedenbouwkundige lasten enzovoort), dan moet de verkoper die vóór de afsluiting uit het Eigendomsregister laten verwijderen. Hoe dat gaat, leggen we uit in een hypotheek laten doorhalen bij de verkoop.
- Stedenbouwkundige vergunning: die moet worden gecontroleerd, vooral in Marbella, waar de stedenbouwkundige situatie niet altijd duidelijk is, om na te gaan of de woning voldoet aan de regels van de zone, de urbanisatie of het complex. Dit is geen eenvoudige stap en moet worden uitgevoerd door een deskundige, zoals een advocaat, een architect of een ervaren makelaar. Zie het certificaat van stedenbouwkundige overtreding.
- Belastingen en bijdragen van de gemeenschap: vooral de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI) en de afvalheffing, plus de bijdragen aan de vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios). Ze rusten op de woning, dus controleer of alles betaald is.
Waarom is ook een fysieke controle nodig?
Een deskundige technicus of een ervaren makelaar moet nagaan of de woning gebreken heeft en of die kunnen worden hersteld of gecompenseerd. Bij grote gebreken, zoals ernstige constructieschade, wordt de overeenkomst ontbonden.
Geschreven in 2016 als eerste van een reeks over het standaard aankoopproces. Elk geval is anders: controleer uw eigen gegevens met uw advocaat.
Veelgestelde vragen
Wat zijn de stappen om een woning in Spanje te kopen?
In het algemene geval: de reservering met een aanbetaling, het privé-koopcontract, de openbare akte ondertekend voor een notaris, en de inschrijving van de woning op naam van de koper in het Eigendomsregister.
Wie beheert de aanbetaling van de reservering?
In de meeste gevallen het makelaarskantoor of de advocaat die de verkoper vertegenwoordigt, op een geblokkeerde rekening (escrow).
Wanneer krijgt u de aanbetaling terug?
Is er iets niet volledig legaal, of blijkt tijdens de due diligence een fysiek gebrek waardoor de woning onverkoopbaar is, dan moet de partij die de aanbetaling beheert deze terugbetalen aan de koper.
Wat staat er in de Nota Simple?
Wie de eigenaar is, de beschrijving van de woning en de lasten die erop rusten, zoals hypotheken of beslagen.
Over de auteur
Alfonso Lacruz
Scheepsbouwkundig ingenieur en marktanalist. Meer dan 25 jaar eigenaren adviseren in Marbella en Benahavís. Publiceert elke maand een marktanalyse met gegevens van het Kadaster.
Elke situatie is anders: bevestig vóór ondertekening of een beslissing uw situatie bij uw eigen advocaat, notaris of belastingadviseur.
Bronnen: Eigen analyse, gebaseerd op het algemene geval van het aankoopproces in Spanje; controleer uw eigen geval met uw advocaat. Laatst bijgewerkt: 23 november 2016.
Overweegt u uw woning aan de Costa del Sol te verkopen?
Begin met weten waar uw woning staat in de markt van vandaag.