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LA VERDAD SOBRE EL VALOR DE REVENTA EN BENAHAVÍS: PRESTIGIO FRENTE A REALIDAD DEL MERCADO
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MERCADO INMOBILIARIO DE LA COSTA DEL SOL: BAJAN LAS VENTAS, LOS PRECIOS SE MANTIENEN ESTABLES
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MARBELLA & BENAHAVIS MARKET INSIGHT: ...
MARBELLA & BENAHAVIS MARKET INSIGHT: SUPPLY GAPS ACROSS PRICE RANGES

El Mercado de lujo esta mejor que nunca en Marbella y Benahavís

El mercado inmobiliario de lujo esta viviendo uno de sus mejores momentos en Marbella y Benahavís. Si se observan los números de transacciones cerradas obtenidos del Registro de la Propiedad en los diferentes rangos de precios en los que se ha dividido el mercado de lujo, y teniendo en cuenta que el número de transacciones para 2021 es solo para los primeros seis meses del año, es fácil llegar a esa conclusión. El detalla de esos números por rango de precios se muestra en los gráficos inferiores para Marbella y Benahavís.

GRÁFICO 1 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN MARBELLA 2º TRIMESTRE 2021

Si nos centramos en la información para Marbella, se pueden obtener dos conclusiones principales: la primera, es que el número de transacciones en el mercado de lujo, si el mercado mantiene la misma tendencia para los últimos seis meses de 2021, se va prácticamente a doblar en los rangos más altos de precios y va a superar sin problema el número de operaciones cerradas en el rango entre 1 y 1,5 millones de euros. Y, la segunda, es que el número de transacciones cerradas en el rango de 1,5 a 4 M€ esta prácticamente al mismo nivel que el número de operaciones cerradas entre 1 y 1,5 M€.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Los que es absolutamente sorprendente son los números de Benahavís donde en los seis primeros meses del año tenemos alrededor de un 30% más de operaciones en el rango entre 1,5 M€ y 4 M€ que en los años anteriores. Esto ya supone el máximo histórico para Benahavís en ese rango de precios, y solo se ha contabilizado la mitad del año. En los otros dos rangos, por encima y por debajo, no se han alcanzado todavía los números del año 2018 completo pero, si la progresión continua en estos últimos seis meses de 2021, se van a alcanzar también los máximos históricos en ambos.

El mercado inmobiliario de lujo en Marbella y Benahavís esta alcanzando máximos este año como un efecto post-pandemia. Marbella es el sitio perfecto para disfrutar al aire libre, especialmente en invierno lo que, a la vez, también dificulta la transmisión del Covid, y esto atrae a millonarios europeos que vienen buscando una mejor calidad de vida.

The home luxury market better than ever in Marbella and Benahavís

The luxury real estate market in Marbella and Benahavís is doing better than ever. Looking at the data of closed transactions for different price ranges in the luxury market segment obtained from the Land Registry, and taking into account that the closed transactions numbers for 2021 are only for the first six months of the year, it is easy to obtain that fast conclusion. The detailed numbers can be found on Chart 1 for Marbella and on Chart 2 for Benahavís.

CHART 1 - NUMBER OF HOMES SOLD IN MARBELLA 2nd QUARTER 2021

Looking at the data for Marbella, you can reach two main conclusions: Firstly, transactions will probably almost double in the high price segment compared to previous years if the market continues at the same pace during the second half of the year and will easily surpass the figures of the last years for properties between 1M€ and 1.5M€. The second conclusion is that the number of transactions closed between 1M€ and 4M€ is almost the same as between 1M€ and 1.5M€, following the trend of 2020.

CHART 2 - NUMBER OF HOMES SOLD IN BENAHAVIS 2nd QUARTER 2021

The figures for Benahavís are truly amazing. In the first six months of 2021 there are already about 30% more closed transactions in the range from 1,5 M€ to 4 M€ than there were in previous years. We have already reached the historical maximum in Benahavís for that range and only half of the year has been accounted for. For the other two ranges, from 1 M€ to 1,5 M€ and 4 M€ upwards, we have not yet reached the number of closed transactions we had in 2018, but if the trend continues, we are also going to see the historical maximum in those two ranges.

The luxury real estate market in Marbella and Benahavis is hitting maximums this year as a post-pandemic effect. Marbella and Benahavis are the perfect places to enjoy life outdoors all year round, which also prevents covid transmission, and that attracts wealthy Europeans looking for a better quality of life.

Noticias Locales: Se ha anulado el Plan General de Benahavís aprobado en 2018.

En una sentencia reciente, de principios de Octubre, el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía ha anulado el Plan General de Ordenación de Benahavís aprobado en 2018. Conseguir aprobarlo consumió más de 14 años de trabajo técnico y en solo tres años ha quedado anulado. El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía ha dictado sentencia fallando a favor de algunos propietarios de Benahavís que presentaron denuncias contra el Plan General aprobado en 2018 por defectos de forma.

Como este nuevo Plan General ha quedado anulado, todo el planeamiento urbanístico de Benahavís tiene que volver a referirse al Plan General aprobado en 1993 con la importante particularidad de que este Plan General de 1993 tendría que adaptarse a la Ley del Suelo de Andalucía (LOUA) aprobada en 2002 para que pueda aplicarse.

En realidad, la situación es similar a la que se ha vivido en Marbella cuando el Plan General de Ordenación Urbana de 2010 se anuló y todo el planeamiento urbanístico tuvo que volver al referirse al Plan General aprobado en 1986 que ya ha sido adaptado a la Ley del Suelo de Andalucía a la que se hacía referencia antes.

** En cualquier caso, y si esta noticia pudiera tener algún efecto sobre sus propiedades en Benahavís, es muy recomendable que consulte con su abogado o arquitecto de confianza para que le explique como puede afectarle.

The real estate market is on the go in Marbella and Benahavis

The information on the number of transaction closed in the second quarter of 2021 for Marbella and Benahavis has been recently released by the Ministry of Housing to show what all of us where expecting, extremely good numbers.

Looking at Marbella and the data on Chart 1, it can be seen that, although the number of closed sales has not reached the numbers of the best last years, from 2014 to 2018, it has gone over the number of sales in the first semester of 2019 and it is going to be above the average of the last 17 years. Not to say that if the data is compared with the second quarter of 2020, the quarter of the hard lock down, a 186 % increase is observed. On the field, we noticed some more activity in the third quarter of this year, after the release of travelling restrictions, than even in the second quarter so we expect that the numbers of the year will became even better. The data will be available in December and will be able to confirm that the market is going that line.

CHART 1 - NUMBER OF HOMES SOLD IN MARBELLA 2nd QUARTER 2021

In Benahavis, the numbers are even better as the increase versus the second quarter of 2020 reached 242 % and the year over year 47 %, so better than in Marbella. Observing Chart 2, it can be seen that the number of closed transactions in the first semester of 2021 is the best of the last 17 years and if the number of closed transactions keeps on going with the same tendency, and we noticed more activity in the market in the third quarter when compared to the second quarter, we may be facing the best year ever in the history of the real estate market in Benahavis.

CHART 2 - NUMBER OF HOMES SOLD IN BENAHAVIS 2nd QUARTER 2021

As I commented in my previous Newsletter, prices of second hand properties did not go up, as it happened with the prices of new build units and buying those second hand properties may be the best option in terms of value, even if they have to be refurbished, or even as investments assets before the prices of these second hand residences start to go up now that the market is going with favorable winds.

El Mercado Inmobiliario esta disparado en Marbella y Benahavís

El Ministerio de Fomento acaba de publicar las últimas estadísticas con el número de viviendas vendidas en el segundo trimestre de 2021 en Marbella y Benahavis que confirman lo que todos esperábamos, muy buenos números.

Si se mira a Marbella y los datos que se recogen en el Gráfico 1, se puede observar que, aunque el número de ventas cerradas no ha alcanzado los números de los mejores últimos años, es decir de 2014 a 2018, el número de ventas sobrepasa los datos de ventas del primer semestre de 2019 y esta por encima de la media de los últimos 17 años. Ni que decir tiene que si comparamos las ventas del segundo trimestre del 2020, el del confinamiento más duro, con las del segundo trimestre de 2021 se ve un aumento de 186%. Si nos referimos a las sensaciones en la calle, vimos más actividad en el tercer trimestre que en el segundo y especialmente cuando se levantaron las restricciones a los viajes por lo que esperamos que los números finales del año puedan ser incluso mejores. La información estará disponible en Diciembre y se podrá confirmar si el mercado sigue en esa línea.

GRÁFICO 1 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN MARBELLA 2º TRIMESTRE 2021

Por otra parte y mirando a Benahavís, los números son incluso mejores que los de Marbella con un aumento respecto al segundo trimestre de 2020 de un 242% y un aumento en los últimos doce meses de un 47%. Observando el Gráfico 2 se puede ver que el número de transacciones cerradas en el primer trimestre de 2021 ha sido el mejor de los últimos 17 años y si el número de operaciones cerradas sigue manteniendo la misma tendencia, y hemos notado más actividad en el tercer trimestre que en el segundo, podemos estar ante el mejor año en número de ventas de viviendas de la historia de Benahavís.

GRÁFICO 2 - NÚMERO DE VIVIENDAS VENDIDAS EN BEHAHAVÍS 2º TRIMESTRE 2021

Como he comentado en Newsletters anteriores, los precios de las viviendas de segunda mano no han subido mucho, de hecho casi no han subido, comparados con los precios de las unidades de nueva construcción y ahora mismo representan la mejor opción a la hora de comprar antes de que los precios empiecen a subir también en ese segmento en este mercado que se esta moviendo con viento a favor.

The rise of home prices in Benahavis

The information on the real estate prices has been recently released for the second quarter of 2021 with positive numbers, maybe too much, and in line with the general optimistism and the activity on the market. The rise in the home closing prices, not asking, in Benahavis has been of 8,7 % in this second quarter that added to the increases of previous quarters gives an annual increase of 22,9 % that I hope will moderate with time because it is not healthy for the market a maintained increase on those levels. If we take into account the asking prices for homes as published by the real estate portal Idelista, the tendency is exactly the same with price increases although, in this case, the upward tendency has been more continuous since 2017 and even maintained during 2020. The percentages for the asking price are 1,2 % in the second quarter and 12,1 % in the last twelve months. This tendency can be observed on Chart 1 where both the asking and closing prices are shown with upwards tendencies in the last years.


CHART 1 - ASKING PRICE vs SOLD PRICE

Going deeper with the data, it has also been studied the variation of the closing prices for second hand properties and new built properties. The reality observed after the analysis shows clearly that the sale of new built units is the one pushing up the prices of homes in Benahavis. While the closing price of second hand properties hardly goes up, the price of new builts has gone up 61,4 % during last year.

CHART 2 - SECOND HAND SOLD PRICE vs NEW UNIT SOLD PRICE

Chart 2 shows the complete different tendencies: closing prices of new built units skyrocking and the ones of second hand homes with a slight increase over the years. In fact, that gap in closing prices is too big wide and may deviate part of the market to the purchase of second ahnd units with the idea of refurbishing them to obtain a final product with a final price cheaper than the price of a new unit. I personally hope that we keep on having this upward tendencies but on a more moderate way to be on a more healthy market.

La subida de los precios de la vivienda en Benahavís

Se acaban de publicar los datos de los precios de venta de la vivienda para el segundo trimestre de 2021 y hay que decir que los datos son positivos, quizá demasiado, y en línea con el optimismo general y la actividad del mercado. La subida en el precio que se ha pagado, no el que se pide, por la vivienda en Benahavís en el segundo trimestre de 2021 ha sido del 8,7 % que sumada a las subidas de los trimestres anteriores arrojan una subida en los últimos 12 meses de un 22,9 % que entiendo que se ira moderando con el tiempo porque no es sano una subida de la vivienda de un 22 % anual. Si tenemos en cuenta el precio que se pide por la vivienda, y para ello se toman los datos de portal inmobiliario Idealista, la tendencia es exactamente las misma, de subida de los precios aunque en este caso, la subida ha sido más continua desde 2017 y se mantuvo incluso durante 2020, las subidas son de un 1,2 % en el segundo trimestre y de un 12,1 % en los últimos 12 meses. Esa tendencia se puede observar en el gráfico 1 de la derecha en el que se ve que la tendencia de los precios de salida y la de los precios de cierra es similar, es decir al alza, en los últimos años.

GRÁFICO 1 - PRECIO EN VENTA VS PRECIO VENDIDO

Para ahondar algo más en los datos, se ha estudiado asimismo la variación en los precios de cierre, de unidades vendidas, de viviendas de segunda mano frente al precio de viviendas nuevas. La verdad es que al estudiar esta variación se ve claramente que son las ventas de unidades nuevas las que están tirando de los precios de la vivienda en Benahavís. Mientras que el precio de venta de las viviendas de segunda mano apenas sube, el precio de venta de la obra nueva ha subido un 61,4 % en el último año.

GRÁFICO 2 - PRECIO VENDIDO NUEVO VS SEGUNDA MANO

En el gráfico 2 se pueden ver esas tendencias, muy al alza en el precio de la obra nueva y muy plana en el caso de venta de vivienda de segunda mano. De hecho, creo que la diferencia de precios ahora mismo es demasiado grande y puede hacer que se desvíen las ventas hacia las viviendas de segunda mano ya que ese margen permitiría renovarlas para obtener un producto final a un precio más asequible que la obra nueva. Personalmente espero que se mantengan estas tendencias pero que poco a poco se vayan moderando para entrar en un mercado más sano.


Your new home awaits.

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