El Journal · Septiembre 2026
Casi una de cada cinco casas vendidas en Marbella ya supera el millón. Por encima de cuatro, solo el 1,5 %
He comparado las ventas registradas en Marbella y Benahavís en el último año con las de 2016. El mercado no se ha encarecido como se cree: ha aparecido un tramo entero que hace diez años apenas existía.
EL MERCADO EN TRES CIFRAS
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Edición de septiembre de 2026, completa
Los gráficos originales, el segundo artículo del número y las propiedades del mes, en tres páginas.
Abrir el PDF¿Está todo más caro?
El comentario general que recibo de personas que no están en el sector es que está todo muy caro. Pensando en esto, se me ocurrió coger las ventas registradas en Marbella y Benahavís en los últimos cuatro trimestres, repartirlas en tres tramos de precio y compararlas con 2016. Los datos dan la razón a esa sensación, aunque no por lo que la mayoría cree.
Ventas por tramo de precio: 2016 frente a hoy
Porcentaje de las viviendas vendidas en Marbella y Benahavís en cada tramo de precio.
El mercado ha subido de escalón, y no es poco
En 2016, el 93,9 % de lo que se vendía estaba por debajo de un millón de euros. Hoy es el 81,8 % y sigue siendo, de largo, el grueso del mercado, pero el tramo entre uno y cuatro millones ha pasado del 5,9 % de las ventas al 16,7 %, casi el triple de peso.
Casi una de cada cinco casas vendidas el último año superó el millón. Hace diez años era una de cada dieciséis. Por eso todo parece tan caro: ha aparecido un tramo entero del mercado, con muchas operaciones, que hace una década apenas existía.
Por encima de cuatro millones, el mercado sigue siendo mínimo
Su cuota ha pasado del 0,1 % al 1,5 %, quince veces más. Suena mucho, pero el 1,5 % es una venta de cada 67. El cambio de verdad está entre uno y cuatro millones, y ahí es donde se mueve la mayor parte del dinero.
El 1,5 % es una venta de cada 67. Es la parte más pequeña del mercado y, con diferencia, la que más se comenta.
Ventas registradas en Marbella y Benahavís, 2T 2025 a 1T 2026.
Y eso es lo que hace tan llamativa la siguiente cifra. Si solo una venta de cada 67 cierra por encima de cuatro millones, ¿cuánto hay en el mercado a ese precio esperando comprador? La respuesta se mide en décadas.
Viviendas de más de cuatro millones: 23 años de stock
Si se cogen todas las casas que están hoy a la venta en Marbella y Benahavís y se calcula cuánto se tardaría en venderlas todas al ritmo actual, tendríamos: por debajo de un millón, unos dieciséis meses; entre uno y cuatro millones, algo menos de cinco años; y por encima de cuatro millones, veintidós años y diez meses.
Tiempo para vender todo el stock al ritmo actual
Inventario a la venta dividido entre las ventas mensuales de cada tramo. Escala en años.
Si un mercado equilibrado agota su stock en unos veinte meses, el primer tramo está sano, el segundo va lento y el tercero es un escaparate. De cada 67 casas vendidas el último año, una superó los cuatro millones, mientras las que están en venta a ese precio no dejan de crecer.
La comparación con 2016 es la clave: por encima de cuatro millones, el stock ya superaba los veinte años. Este segmento nunca ha ido al ritmo del resto. Lo que ha cambiado es todo lo demás: entre uno y cuatro millones se ha pasado de menos de cuatro años de stock a casi cinco, y por debajo del millón, de poco más de un año a dieciséis meses.
Qué significa para ti
Cada lector puede sacar de aquí algo distinto.
La referencia no es la villa de al lado, que puede llevar una década en el mercado, sino las pocas ventas que de verdad se han cerrado.
Tienes la mayor oferta de la costa, casi ninguna competencia y cierta prisa: lo que tiene buena relación calidad-precio se vende en poco tiempo.
Entre uno y cuatro millones está la liquidez: una venta de cada seis y una base de compradores que se ha triplicado en diez años. Por encima de cuatro, compra la casa para vivirla. No cuentes con una salida rápida.
Metodología. Datos de 2026: ventas del segundo trimestre de 2025 al primer trimestre de 2026 e inventario a 1 de abril de 2026. Ventas corregidas con los factores del Ministerio de Vivienda. Absorción = inventario / ventas mensuales. Comparación con las ventas de 2016.
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de las viviendas vendidas en Marbella supera el millón de euros?
El 18,2 % de las ventas registradas en Marbella y Benahavís entre el segundo trimestre de 2025 y el primero de 2026: un 16,7 % entre uno y cuatro millones y un 1,5 % por encima de cuatro. En 2016 era el 6 %.
¿Cuánto se tarda en vender una casa de más de cuatro millones en Marbella?
Depende de cada casa, pero al ritmo actual de ventas el stock de viviendas de más de cuatro millones en Marbella y Benahavís tardaría unos 22 años y 10 meses en venderse. Por eso el precio se fija mirando las pocas ventas cerradas, no las casas que siguen en el mercado.
¿Cuánto stock hay por debajo del millón de euros?
Unos dieciséis meses al ritmo actual de ventas, cerca de los veinte meses que se consideran un mercado equilibrado. Es el tramo más sano del mercado.
Sobre el autor
Alfonso Lacruz
Ingeniero naval y analista de mercado. Más de 25 años asesorando a propietarios en Marbella y Benahavís. Publica cada mes un análisis del mercado con datos del Registro de la Propiedad.
Los datos son orientativos y cada propiedad es distinta: para una cifra concreta, pide una valoración de tu casa.
Fuentes: Registro de la Propiedad; Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana; inventario de viviendas a la venta en Marbella y Benahavís. Última actualización: 9 de septiembre de 2026.
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