پاسخ‌هایی برای مالکان
قرارداد بیعانه (آراس): آنچه فروشنده باید پیش از امضا بداند
قرارداد بیعانه لحظه‌ای است که یک پیشنهاد خرید به تعهد تبدیل می‌شود. آنچه در این مرحله امضا می‌کنید، مسیر بقیه فروش را تعیین می‌کند.
پاسخ کوتاه
معمولاً خریدار حدود ۱۰٪ قیمت را به‌عنوان بیعانه (آراس) پرداخت می‌کند. اگر در قرارداد چیز دیگری قید نشود، قانون مدنی اسپانیا آن را بیعانه «قابل انصراف» می‌داند: اگر خریدار منصرف شود، مبلغ پرداختی را از دست می‌دهد و اگر فروشنده منصرف شود، دو برابر آن را بازمی‌گرداند. بهتر است نوع بیعانه، مهلت نهایی امضا، شرایط و اینکه هر هزینه را چه کسی می‌پردازد، کتبی تعیین شود.
در این مقاله
میان پیشنهاد خرید و سند رسمی محضری، یک قرارداد خصوصی قرار دارد که تقریباً هیچ‌کس آن را با حوصله نمی‌خواند. این‌ها نکاتی است که شما به‌عنوان فروشنده نباید از آن‌ها بگذرید.
بیعانه چیست و چه کاربردی دارد
بیعانه مبلغی است که خریدار هنگام امضای قرارداد خصوصی به فروشنده می‌پردازد، به نشانه اینکه به خرید متعهد است. این مبلغ از قیمت نهایی کسر می‌شود. قرارداد بیعانه ملک را در مدت توافق‌شده از بازار خارج می‌کند و شرایط معامله را مشخص می‌کند: قیمت، مهلت نهایی، وضعیت دیون و بارهای ثبتی ملک و تقسیم هزینه‌ها.
سه نوع بیعانه
قابل انصراف (Penitenciales)
امکان انصراف در ازای پرداخت را می‌دهد. اگر خریدار منصرف شود، بیعانه را از دست می‌دهد و اگر فروشنده منصرف شود، دو برابر آن را بازمی‌گرداند. اگر قرارداد چیز دیگری نگوید، ماده ۱۴۵۴ قانون مدنی اسپانیا همین قاعده را اعمال می‌کند.
تأییدی (Confirmatorias)
صرفاً پیش‌پرداختی از قیمت است و قرارداد را تأیید می‌کند. طرفی که به تعهدش عمل نکند با دعوای الزام به اجرای قرارداد یا مطالبه خسارت روبه‌رو می‌شود.
جزایی (Penales)
مبلغی را به‌عنوان جریمه عدم اجرا تعیین می‌کند که علاوه بر حق مطالبه اجرای قرارداد است. باید با دقت تنظیم شود.
چه بندهایی بهتر است در قرارداد بیاید
- نوع بیعانه، صریح و بدون ابهام
- مبلغ و نحوه پرداخت (حواله بانکی قابل ردیابی)
- مهلت نهایی امضای سند رسمی، و اینکه اگر این مهلت بگذرد چه می‌شود
- اگر ملک وام رهنی دارد، چه کسی و چه زمانی آن را تسویه و فک رهن می‌کند
- اینکه ملک بدون هیچ دین و بار ثبتی تحویل داده می‌شود، یا کدام بارها باقی می‌ماند
- تقسیم هزینه‌ها و مالیات‌ها، از جمله مالیات شهرداری بر افزایش ارزش زمین (پلوسبالیا)
- اگر فروشنده مقیم مالیاتی اسپانیا نیست، کسر ۳٪ از مبلغ فروش در روز امضا
قرارداد بیعانه‌ای که بد نوشته شده باشد از هیچ‌کس محافظت نمی‌کند. پیش از امضا از وکیلتان بخواهید آن را بررسی کند، حتی اگر فروشنده هستید.
تغییر یک جمله می‌تواند نتیجه یک پرونده را تعیین کند.
رزرو و بیعانه یکی نیستند
در کوستا دل سول معمول است که ابتدا یک رزرو با مبلغی کمتر انجام شود تا ملک چند روزی از بازار خارج بماند و در این فاصله قرارداد بیعانه آماده شود. رزرو جایگزین بیعانه نیست: توافقی کوتاه است که هدفش رسیدن به بیعانه است. این توافق هم به‌صورت خصوصی امضا می‌شود و بهتر است مهلت آن و سرنوشت پول در صورت نرسیدن به توافق، کتبی قید شود.
پس از بیعانه: مسیر تا سند رسمی
در فاصله میان بیعانه و امضا نزد سردفتر (نوتاریو)، مدارک لازم برای امضا آماده می‌شود، دیون و بارهای ملک تسویه می‌شود و اگر خریدار با وام خرید کند، تشریفات محضری وام رهنی انجام می‌شود. قرارداد بیعانه با تاریخ‌های واقع‌بینانه از تنش در این مرحله جلوگیری می‌کند.
پرسش‌های متداول
معمولاً چه مبلغی به‌عنوان بیعانه پرداخت می‌شود؟
حدود ۱۰٪ قیمت فروش، هرچند می‌توان بر سر مبلغ دیگری توافق کرد.
اگر خریدار منصرف شود چه می‌شود؟
اگر بیعانه از نوع قابل انصراف باشد، فروشنده آن را نگه می‌دارد. اگر تأییدی یا جزایی باشد، فروشنده می‌تواند اجرای قرارداد و جبران خسارت را مطالبه کند.
و اگر من به‌عنوان فروشنده منصرف شوم؟
در بیعانه قابل انصراف، دو برابر مبلغ دریافتی را بازمی‌گردانید. به همین دلیل بهتر است تا تصمیم قطعی نگرفته‌اید، قرارداد بیعانه امضا نکنید.
آیا قرارداد بیعانه نزد سردفتر امضا می‌شود؟
معمولاً یک قرارداد خصوصی است. اگر طرفین بخواهند، می‌توان آن را به سند رسمی تبدیل کرد که در برابر اشخاص ثالث اعتبار بیشتری به آن می‌دهد.
آیا دریافت بیعانه مالیات دارد؟
بیعانه از قیمت نهایی کسر می‌شود و به‌عنوان فروشی جداگانه مشمول مالیات نیست. مالیات‌های فروش هنگام نهایی شدن معامله پرداخت می‌شود.
درباره نویسنده
آلفونسو لاکروز
مهندس معماری دریایی و تحلیلگر بازار، با بیش از ۲۵ سال سابقه مشاوره به مالکان در ماربیا و بناهاویس. هر ماه تحلیلی از بازار بر پایه داده‌های اداره ثبت املاک اسپانیا منتشر می‌کند.
هر پرونده متفاوت است: پیش از امضا یا تصمیم‌گیری، وضعیت خود را با وکیل، سردفتر یا مشاور مالیاتی مورد اعتمادتان بررسی کنید.
منابع: قانون مدنی اسپانیا، ماده ۱۴۵۴ و مواد بعد؛ شورای عمومی سردفتران اسپانیا (Consejo General del Notariado)؛ سازمان مالیاتی اسپانیا (Agencia Tributaria). آخرین به‌روزرسانی: ۲۴ اکتبر ۲۰۲۶.
به فروش خانه‌تان در کوستا دل سول فکر می‌کنید؟
با دانستن جایگاه خانه‌تان در بازار امروز شروع کنید.