بازار · سه‌ماهه سوم ۲۰۲۳
روندهای قیمت در ماربیا و بناهاویس: داده‌های سه‌ماهه سوم ۲۰۲۳ چه نشان داد
قیمت‌ها با نرخ‌های دورقمی بالا می‌رفت. پرسشی که آن زمان مطرح کردم این بود که آیا بازار می‌تواند آن را حفظ کند.
پاسخ کوتاه
در سه‌ماهه سوم ۲۰۲۳، قیمت ملک در ماربیا و بناهاویس همچنان با نزدیک ۱۳٪ در سال بالا می‌رفت، چه در قیمت آغازین، چه نهایی و چه ارزش‌گذاری. فاصله میان قیمت آغازین و نهایی گسترده ماند (حدود ۲۰٪ در ماربیا، ۱۷٪ در بناهاویس) و ساخت نو با پاداشی فزاینده نسبت به خانه‌های دست‌دوم فروخته می‌شد. به نظر من، رشد دورقمی نمی‌توانست خیلی بیشتر دوام بیاورد.
در این مقاله
در دسامبر ۲۰۲۳ داده‌های رسمی سه‌ماهه سوم ۲۰۲۳ (ثبت‌کنندگان و سردفتران) منتشر شد. آن را با تغییر قیمت‌های آغازین در Idealista ترکیب کردم تا چهار نتیجه بگیرم. این ارقام ۲۰۲۳ است که در ژانویه ۲۰۲۴ منتشر شد، نه داده‌های جاری.
آیا قیمت‌ها در ۲۰۲۳ همچنان با نرخ دورقمی بالا می‌رفت؟
بله. قیمت‌ها با ریتمی ثابت و دورقمی، نزدیک ۱۳٪ در سال، بالا می‌رفت و این رشد در هر سه قیمت ثبت‌شده دیده می‌شد: قیمت آغازین، نهایی و ارزش‌گذاری. از ۲۰۱۴ مسیری رو به بالای پیوسته داشتند، با شتابی شدیدتر از ۲۰۲۲ در ماربیا و صعودی پیوسته و پایدار در بناهاویس.
داده‌های رسمی پایان سال ۲۰۲۳ تا مارس ۲۰۲۴ منتشر نمی‌شد، اما قیمت‌های آغازین منتشرشده در Idealista همان نرخ رشد ماه‌های قبل را نشان می‌داد. با این حال، بازار در سه‌ماهه آخر ۲۰۲۳ آشکارا کند شده بود، هرچند داده‌ها هنوز آن را نشان نمی‌داد.
فاصله میان قیمت آغازین و نهایی چقدر بود؟
| فاصله میان قیمت آغازین و نهایی | اوج ۲۰۲۲ | سه‌ماهه سوم ۲۰۲۳ |
|---|---|---|
| ماربیا | نزدیک ۲۰٪ (بالاترین تاریخی) | همچنان حدود ۲۰٪ |
| بناهاویس | نزدیک ۲۴٪ | ۱۷٪ |
داده‌های سه‌ماهه سوم ۲۰۲۳ از ثبت‌کنندگان و سردفتران، ترکیب‌شده با قیمت‌های آغازین Idealista. تحلیل شخصی.
همچنان بسیار قابل‌توجه بود. در ماربیا فاصله در ۲۰۲۲ به بالاترین سطح تاریخی، نزدیک ۲۰٪، رسید و همان‌جا ماند، یعنی ملک متوسط هنوز حدود همان‌قدر بالاتر از قیمتی که سرانجام فروخته شد آگهی می‌شد. در بناهاویس الگو مشابه بود: اوجی نزدیک ۲۴٪ در ۲۰۲۲ و ۱۷٪ معتدل‌تر اما همچنان قابل‌توجه در ۲۰۲۳. اینکه این برای فروشندگان چه معنایی دارد را در مقاله گران‌گذاری خانه‌تان.
آیا خریداران برای ساخت نو بیش از دست‌دوم می‌پرداختند؟
| ماربیا: ساخت نو در برابر دست‌دوم | آغاز ۲۰۲۲ | سه‌ماهه سوم ۲۰۲۳ |
|---|---|---|
| تفاوت قیمت نهایی هر متر مربع | €۵۰۰ | €۲٫۵۰۰ |
| پاداش تقریبی ساخت نو | ۱۵٪ | ۴۰٪ |
قیمت‌های نهایی. منبع: ثبت‌کنندگان و سردفتران، سه‌ماهه سوم ۲۰۲۳. تحلیل شخصی.
بله، و پاداش در حال رشد بود. قیمت هم ساخت نو و هم دست‌دوم در ماربیا و بناهاویس بالا رفت، اما روندها متفاوت بود. در ماربیا قیمت ساخت نو از میانه ۲۰۲۲ جهش کرد، در حالی که قیمت‌های نهایی دست‌دوم ثابت‌تر بود. در بناهاویس، خریداران ساخت نو حدود ۵۰٪ بیشتر برای هر متر مربع از خریداران دست‌دوم می‌پرداختند. دلیلش ترجیح عمومی خریداران برای محصول نو با وجود پاداش است، همراه با تعداد محدود پروژه‌های جدید در بناهاویس.
آیا این روند می‌توانست دوام بیاورد؟
شخصاً باور داشتم بازار نمی‌تواند در طول زمان رشد دورقمی پیوسته را تحمل کند. بازار آمریکا، که معمولاً حدود یک سال جلوتر از ماست، در ۲۰۲۳ اصلاحی عمیق را گذراند: قیمت‌ها به‌طور میانگین ۱۱٪ (در برخی جاها ۱۷٪) افت کرد و فروش‌های نهایی خانه‌های دست‌دوم ۴۰٪ کاهش یافت. علت اصلی قدرت خرید بود: نرخ‌های بالای وام مسکن و قیمت‌های رو به بالا بسیاری از خریداران را از بازار بیرون راند، معاملات کم شد و قیمت‌ها دنبالش رفت.
آیا همین می‌توانست در ماربیا و بناهاویس رخ دهد؟ به این گرایش داشتم که نه. بازارهای لاکچری مانند بازار ما به نرخ وام مسکن حساسیت کمتری دارند و موجودی پایین ماند. بازار لاکچری آمریکا در واقع عادی‌تر بود، با تعداد مشابهی خانه فروخته‌شده و قیمت‌هایی که ۳٪ بالا رفت. هدف ما باید بازاری عادی‌تر باشد، هم در خانه‌های فروخته‌شده و هم در افزایش قیمت، چون در غیر این صورت خطر ادامه دور کردن خریداران بالقوه را داریم.
بازار کنونی عادی شده است، اما افزایش مداوم قیمت‌ها ممکن است مدت زیادی پایدار نباشد، چون خطر بی‌ثبات کردن بازار را دارد.
آلفونسو لاکروز، ژانویه ۲۰۲۴
برای دیدن نگاهی تازه‌تر به قیمت ساخت نو، بخوانید قیمت‌های ساخت نو در کوستا دل سول.
پرسش‌های متداول
قیمت‌ها در ۲۰۲۳ در ماربیا و بناهاویس با چه سرعتی بالا می‌رفت؟
با نزدیک ۱۳٪ در سال در سه‌ماهه سوم ۲۰۲۳، در قیمت آغازین، نهایی و ارزش‌گذاری، و به‌طور پیوسته از ۲۰۱۴.
فاصله میان قیمت آغازین و نهایی چقدر بود؟
در ماربیا در ۲۰۲۲ به بالاترین سطح تاریخی نزدیک ۲۰٪ رسید و حول همان سطح ماند. در بناهاویس در ۲۰۲۲ نزدیک ۲۴٪ اوج گرفت و در ۲۰۲۳ در ۱۷٪ بود.
ساخت نو چقدر بیش از دست‌دوم هزینه داشت؟
در ماربیا تفاوت از حدود ۵۰۰ €/m² (۱۵٪) در آغاز ۲۰۲۲ به ۲٬۵۰۰ €/m² (حدود ۴۰٪) رسید. در بناهاویس، خریداران ساخت نو حدود ۵۰٪ بیشتر برای هر متر مربع می‌پرداختند.
آیا انتظار داشتید بازار با این ریتم بالا برود؟
خیر. به نظر من رشد دورقمی نمی‌توانست مدت طولانی دوام بیاورد، هرچند اصلاحی به سبک آمریکا را در بازار لاکچری با موجودی کم انتظار نداشتم.
درباره نویسنده
آلفونسو لاکروز
مهندس معماری دریایی و تحلیلگر بازار، با بیش از ۲۵ سال سابقه مشاوره به مالکان در ماربیا و بناهاویس. هر ماه تحلیلی از بازار بر پایه داده‌های اداره ثبت املاک اسپانیا منتشر می‌کند.
داده‌ها تقریبی‌اند و هر ملک متفاوت است: برای رقمی مشخص، ارزش‌گذاری خانه‌تان را درخواست کنید.
منابع: ثبت‌کنندگان و سردفتران (سه‌ماهه سوم ۲۰۲۳)؛ Idealista (قیمت‌های آغازین). تحلیل شخصی. آخرین به‌روزرسانی: ۲۲ ژانویه ۲۰۲۴.
به فروش خانه‌تان در کوستا دل سول فکر می‌کنید؟
با دانستن جایگاه خانه‌تان در بازار امروز شروع کنید.