Praxisleitfaden · Kauf
Wie läuft der übliche Immobilienkauf in Spanien ab? Teil 1: die Reservierung
Der Kauf in Spanien ist recht unkompliziert. Das ist der Regelfall, ab dem Moment, in dem Preis und Bedingungen vereinbart sind.
KURZE ANTWORT
Der übliche Kauf in Spanien hat vier Schritte: die Reservierung (die Immobilie wird gegen eine Anzahlung vom Markt genommen, während die Due Diligence läuft), den privaten Kaufvertrag, die öffentliche Urkunde vor dem Notar und die Eintragung der Immobilie auf den Namen des Käufers im Grundbuch (Registro de la Propiedad). Bei der Reservierung geht der Käufer weiter, wenn alles in Ordnung ist; ist etwas nicht rechtmäßig oder zeigt sich ein Mangel, der die Immobilie unverkäuflich macht, wird die Anzahlung zurückgezahlt.
IN DIESEM ARTIKEL
Dies ist der Regelfall, geschrieben im Jahr 2016. Sonderfälle können stark abweichen, prüfen Sie daher Ihre eigenen Angaben mit Ihrem Anwalt.
Welche Schritte hat ein üblicher Kauf?
Ausgangspunkt ist der Moment, in dem Preis und zusätzliche Bedingungen (Fristen, Möbel usw.) zwischen den Parteien vereinbart wurden. Von da an umfasst der Ablauf:
- Die Reservierung: Die Immobilie wird vom Markt genommen, während die Due Diligence durchgeführt wird.
- Der private Kaufvertrag.
- Die öffentliche Kaufurkunde, die vor einem Notar unterzeichnet wird.
- Die Eintragung im Grundbuch auf den Namen des Käufers.
Die Schritte sind zwar einfach, doch in jedem gibt es viel zu beachten. Dieser Artikel behandelt den ersten.
Schritt 1: Wie funktioniert die Reservierung?
In der Regel besteht der erste Schritt darin, die Immobilie gegen eine Anzahlung vom Markt zu nehmen, während die Due Diligence durchgeführt wird. Meist wird diese Anzahlung auf einem Treuhandkonto von der Immobilienagentur oder vom Anwalt des Verkäufers verwahrt. Im Allgemeinen legt das Dokument fest, dass der Käufer zum nächsten Schritt übergehen muss oder die Anzahlung verliert, wenn die rechtliche und bauliche Situation der Immobilie für den Verkauf in Ordnung ist.
Ist etwas nicht vollständig rechtmäßig oder zeigt sich bei der Due Diligence ein baulicher Mangel, der die Immobilie unverkäuflich macht, muss die Partei, die die Anzahlung hält, sie dem Käufer zurückzahlen.
Welche Unterlagen werden bei der Due Diligence geprüft?
- Nota Simple (Grundbuchauszug): Sie nennt den Eigentümer, die Beschreibung der Immobilie und die darauf lastenden Belastungen.
- Eigentümer: Steht die Immobilie auf den Namen mehrerer Personen, müssen alle Eigentümer dem Verkauf zustimmen und die Unterlagen unterzeichnen. Steht sie auf den Namen einer Gesellschaft, muss ein dazu befugter Vertreter der Gesellschaft alles unterzeichnen.
- Beschreibung: Die Beschreibung in der Nota Simple (Adresse, Größen, Nachbarn usw.) muss mit dem übereinstimmen, was dem Käufer als Kaufgegenstand genannt wurde.
- Belastungen: Immobilien werden im Allgemeinen lastenfrei verkauft. Erscheint in der Nota Simple eine Belastung (Hypotheken, Pfändungen (embargos), baurechtliche Belastungen usw.), muss der Verkäufer sie vor dem Abschluss aus dem Grundbuch löschen lassen. Wie das geht, erklären wir in Hypothek beim Verkauf löschen lassen.
- Baugenehmigung: Sie sollte geprüft werden, besonders in Marbella, wo die baurechtliche Lage nicht immer klar ist, um festzustellen, ob die Immobilie die Vorschriften des Gebiets, der Urbanisation oder der Anlage einhält. Das ist kein einfacher Schritt und sollte von einem Fachmann wie einem Anwalt, einem Architekten oder einem erfahrenen Immobilienmakler übernommen werden. Siehe Bescheinigung über Verstöße gegen das Baurecht.
- Steuern und Gemeinschaftskosten: vor allem die kommunale Grundsteuer (IBI) und die Müllabfuhrgebühr, dazu die Kosten der Eigentümergemeinschaft. Sie haften auf der Immobilie, prüfen Sie also, ob alles bezahlt ist.
Warum ist auch eine bauliche Prüfung nötig?
Ein sachkundiger Techniker oder ein erfahrener Immobilienmakler sollte prüfen, ob die Immobilie Mängel hat und ob sie behoben oder ausgeglichen werden können. Bei schwerwiegenden Mängeln, etwa gravierenden Schäden an der Bausubstanz, platzt das Geschäft.
2016 geschrieben als erster Teil einer Reihe über den üblichen Kaufablauf. Jeder Fall ist anders: Prüfen Sie Ihre eigenen Angaben mit Ihrem Anwalt.
Häufige Fragen
Welche Schritte hat der Kauf einer Immobilie in Spanien?
Im Regelfall: die Reservierung mit Anzahlung, der private Kaufvertrag, die öffentliche Urkunde vor dem Notar und die Eintragung der Immobilie auf den Namen des Käufers im Grundbuch (Registro de la Propiedad).
Wer verwahrt die Reservierungsanzahlung?
Meist die Immobilienagentur oder der Anwalt des Verkäufers, auf einem Treuhandkonto.
Wann bekommt man die Anzahlung zurück?
Ist etwas nicht vollständig rechtmäßig oder zeigt sich bei der Due Diligence ein baulicher Mangel, der die Immobilie unverkäuflich macht, muss die Partei, die die Anzahlung hält, sie dem Käufer zurückzahlen.
Was zeigt die Nota Simple?
Wer der Eigentümer ist, die Beschreibung der Immobilie und die darauf lastenden Belastungen, etwa Hypotheken oder Pfändungen (embargos).
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Jeder Fall ist anders: Bestätigen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift oder Entscheidung mit Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Quellen: Eigene Analyse, auf Grundlage des Regelfalls beim Immobilienkauf in Spanien; prüfen Sie Ihren eigenen Fall mit Ihrem Anwalt. Zuletzt aktualisiert: 23. November 2016.
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