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Le Journal · octobre 2026
Le boom immobilier à Marbella et Benahavís est-il terminé ? Ce que disent vraiment les prix de 2026
Les prix de revente continuent de monter à Marbella et Benahavís, mais le rythme baisse vite. Ce que les dernières données du Registre foncier signifient pour le prix de votre maison.
LE MARCHÉ EN TROIS CHIFFRES
DANS CET ARTICLE
LE JOURNAL EN PDF (EN ANGLAIS)
Édition de octobre 2026, complète
Les graphiques d’origine, le deuxième article du numéro et les biens du mois, en trois pages (en anglais).
Ouvrir le PDFEn juin, je vous expliquais que le marché avait ralenti d’environ 30 %. Beaucoup d’entre vous m’ont alors demandé ce que cela change pour le prix de leur maison. Voici ma réponse, avec une bonne et une moins bonne nouvelle.
Une bonne et une moins bonne nouvelle
La bonne nouvelle, c’est que les prix continuent de monter : au deuxième trimestre 2026, les biens de revente se sont vendus 9,4 % plus cher qu’un an plus tôt à Marbella, et 6,7 % plus cher à Benahavís. La moins bonne, c’est que le rythme baisse vite : un an auparavant, ces chiffres étaient de 13,9 % et de près de 17 %. Voici ce qui se passe.
Le marché revient à la normale
Jusqu’à l’an dernier, les prix progressaient de plus de 10 % par an, ce qui n’a jamais été sain : aucun marché ne tient un tel rythme longtemps. Même les 9,4 % d’aujourd’hui, c’est beaucoup. Au rythme des deux derniers trimestres, je m’attends à ce que la hausse annuelle passe sous les 4 % d’ici un an. Ce n’est pas un effondrement, c’est le marché qui retrouve sa vitesse de croisière.
Benahavís ralentit plus vite parce qu’il y a plus de stock
Il suffit de se demander combien de temps il faudrait pour vendre tout ce qui est sur le marché au rythme actuel. Vingt mois correspondent à un marché équilibré, et Marbella y est exactement. Benahavís aurait besoin de près de trois ans, le double de 2022 et le niveau le plus élevé depuis la pandémie. Plus de stock signifie plus de concurrence pour chaque acheteur, et cela finit toujours par se voir dans les prix.
Le prix est toujours le dernier à bouger
À Benahavís, le stock a commencé à s’accumuler à la mi-2024. Les ventes ont ensuite reculé, d’un tiers au premier trimestre et d’un cinquième au deuxième. Ce n’est que maintenant que les prix le ressentent. Pendant ce temps, les prix affichés continuent de grimper, si bien que l’écart entre ce que demandent les vendeurs et ce que paient les acheteurs approche les 40 %. Cet écart devra se refermer, et ce ne sont pas les acheteurs qui le refermeront.
Jusqu’à l’an dernier, chaque mois d’attente faisait gagner de la valeur à votre maison. C’est terminé.
The Real Estate Journal, octobre 2026.
En résumé, attendre ne paie plus
En résumé, attendre ne paie plus. Jusqu’à l’an dernier, chaque mois d’attente faisait gagner de la valeur à votre maison. C’est terminé. Un bien au bon prix se vend toujours et continue de prendre de la valeur. Mais beaucoup de biens à vendre aujourd’hui sont tout simplement trop chers, et tôt ou tard ils devront s’aligner sur ce que les acheteurs paient réellement. À Benahavís, avec trois ans de stock, ce moment est déjà arrivé.
Méthodologie. Hausse des prix : variation du prix de vente conclu des biens de revente par rapport au même trimestre de l’année précédente. Mois d’offre : biens à vendre divisés par les ventes mensuelles au rythme actuel ; environ 20 mois correspondent à un marché équilibré. Benahavís enregistre peu de ventes par trimestre, ses chiffres sont donc indicatifs.
Questions fréquentes
Les prix de l’immobilier montent-ils encore à Marbella et Benahavís ?
Oui. Au deuxième trimestre 2026, les biens de revente se sont vendus 9,4 % plus cher qu’un an plus tôt à Marbella et 6,7 % plus cher à Benahavís. Ce qui a changé, c’est le rythme : fin 2025, la hausse était de 13,9 % et de près de 17 %.
Le marché immobilier de Marbella s’effondre-t-il ?
Non. La hausse redescend depuis des rythmes de plus de 10 % par an, qui n’étaient pas tenables, vers un rythme plus normal. Au rythme des deux derniers trimestres, je m’attends à une hausse annuelle inférieure à 4 % d’ici un an.
Quel est le stock à Benahavís ?
Au rythme actuel des ventes, il faudrait près de trois ans, 33,9 mois, pour vendre tout ce qui est sur le marché, contre 19,9 mois à Marbella. Un marché équilibré se situe autour de 20 mois.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Les chiffres sont indicatifs et chaque bien est différent : pour un chiffre précis, demandez une estimation de votre bien.
Sources : Registre foncier espagnol (Registradores de España) pour les prix conclus et les ventes ; inventaire des biens à vendre à Marbella et Benahavís ; calcul propre des mois d’offre. Dernière mise à jour : 29 octobre 2026.
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