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El Journal · Octubre 2026
¿Se acabó el boom inmobiliario en Marbella y Benahavís? Lo que dicen de verdad los datos de 2026
Los precios de la vivienda de segunda mano siguen subiendo en Marbella y Benahavís, pero el ritmo cae deprisa. Lo que significan los últimos datos de los Registradores para el precio de una casa.
EL MERCADO EN TRES CIFRAS
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Edición de octubre de 2026, completa
Los gráficos originales, el segundo artículo del número y las propiedades del mes, en tres páginas.
Abrir el PDFEn junio escribí que el mercado se había frenado un 30% y, desde entonces, muchos propietarios me preguntan lo mismo: ¿y eso cómo afecta al precio de mi casa? La respuesta está aquí mismo, con una parte buena y otra menos buena.
Una parte buena y otra menos buena
La buena: los precios siguen subiendo. En el segundo trimestre de 2026, la segunda mano se vendió en Marbella un 9,4% más cara que un año antes, y en Benahavís un 6,7%. La menos buena: el ritmo cae deprisa. Hace un año esas cifras eran del 13,9% y de casi el 17%. Esto es lo que hay detrás.
El mercado vuelve a la normalidad
Hasta el año pasado los precios crecían más de un 10% al año, y eso nunca fue sano e incluso el 9,4% de hoy sigue siendo mucho. Al ritmo de los dos últimos trimestres, en un año veremos subidas anuales por debajo del 4%. Eso no es un desplome: es el mercado recuperando su velocidad de crucero.
Benahavís se frena antes porque tiene más stock
Y solo basta con calcular cuánto tardaría en venderse todo lo que hay a la venta al ritmo actual. Veinte meses es un mercado equilibrado, y Marbella está ahí. Benahavís necesitaría casi tres años, el doble que en 2022 y el nivel más alto desde la pandemia. Más oferta es más competencia por cada comprador, y eso va al precio.
El precio es siempre lo último que se mueve
En Benahavís el stock empezó a crecer a mediados de 2024 y después cayeron las ventas: un tercio en el primer trimestre y un quinto en el segundo. Solo ahora empiezan a resentirse los precios. Mientras, los precios de salida siguen subiendo y la diferencia entre lo que pide el vendedor y lo que paga el comprador ronda ya el 40%. Esa brecha se va a cerrar, y no será el comprador quien la cierre.
Hasta el año pasado, cada mes que pasaba una casa valía más y eso se ha terminado.
The Real Estate Journal, octubre de 2026.
En resumen, esperar ha dejado de ser rentable
En resumen, esperar ha dejado de ser rentable. Hasta el año pasado, cada mes que pasaba una casa valía más y eso se ha terminado. Una vivienda bien valorada se sigue vendiendo y sigue ganando valor pero hay muchas casas a la venta con un precio demasiado alto y, antes o después, tendrán que ajustarse a lo que los compradores pagan de verdad. En Benahavís, con tres años de stock, ese momento ya ha llegado.
Metodología. Subida del precio: variación del precio de cierre de la vivienda de segunda mano frente al mismo trimestre del año anterior. Meses de oferta: viviendas a la venta divididas entre las ventas mensuales al ritmo actual; se toman unos 20 meses como mercado equilibrado. Benahavís registra pocas ventas por trimestre, por lo que sus cifras son orientativas.
Preguntas frecuentes
¿Siguen subiendo los precios de la vivienda en Marbella y Benahavís?
Sí. En el segundo trimestre de 2026 la vivienda de segunda mano se vendió un 9,4% más cara que un año antes en Marbella y un 6,7% en Benahavís. Lo que ha cambiado es el ritmo, que a finales de 2025 era del 13,9% y de casi el 17%.
¿Se está hundiendo el mercado inmobiliario de Marbella?
No. Las subidas bajan desde ritmos superiores al 10% anual, que nunca fueron sostenibles, hacia un ritmo más normal. Al ritmo de los dos últimos trimestres, en un año las subidas anuales estarán por debajo del 4%.
¿Cuánto stock hay en Benahavís?
Al ritmo actual de ventas se tardarían casi tres años, 33,9 meses, en vender todo lo que está a la venta, frente a 19,9 meses en Marbella. Se considera equilibrado un mercado de unos 20 meses.
Sobre el autor
Alfonso Lacruz
Ingeniero naval y analista de mercado. Más de 25 años asesorando a propietarios en Marbella y Benahavís. Publica cada mes un análisis del mercado con datos del Registro de la Propiedad.
Los datos son orientativos y cada propiedad es distinta: para una cifra concreta, pide una valoración de tu casa.
Fuentes: Registradores de España para precios de cierre y ventas; inventario de viviendas a la venta en Marbella y Benahavís; cálculo propio de los meses de oferta. Última actualización: 29 de octubre de 2026.
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