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Das Journal · Oktober 2026
Ist der Immobilienboom in Marbella und Benahavís vorbei? Was die Preisdaten 2026 wirklich zeigen
Die Preise für Bestandsimmobilien steigen in Marbella und Benahavís weiter, aber das Tempo lässt schnell nach. Was die neuesten Grundbuchdaten für den Preis Ihres Hauses bedeuten.
DER MARKT IN DREI ZAHLEN
IN DIESEM ARTIKEL
DAS JOURNAL ALS PDF
Ausgabe Oktober 2026, vollständig (auf Englisch)
Die Originalgrafiken, der zweite Artikel der Ausgabe und die Immobilien des Monats auf drei Seiten. Das PDF ist die englische Ausgabe.
PDF öffnen (auf Englisch)Im Juni habe ich Ihnen geschrieben, dass sich der Markt um rund 30 % abgekühlt hat. Viele von Ihnen haben mich daraufhin gefragt, was das für den Preis ihres Hauses bedeutet. Hier ist meine Antwort, mit einer guten und einer weniger guten Nachricht.
Eine gute und eine weniger gute Nachricht
Die gute Nachricht: Die Preise steigen weiter. Im zweiten Quartal 2026 wurden Bestandsimmobilien in Marbella 9,4 % teurer verkauft als ein Jahr zuvor, in Benahavís 6,7 % teurer. Die weniger gute Nachricht: Das Tempo lässt schnell nach. Vor einem Jahr lagen diese Werte bei 13,9 % und fast 17 %. Was dahintersteckt, erkläre ich hier.
Der Markt normalisiert sich
Bis zum vergangenen Jahr stiegen die Preise um mehr als 10 % pro Jahr, und das war nie gesund. Kein Markt hält ein solches Tempo lange durch. Selbst die heutigen 9,4 % sind viel. Beim Tempo der letzten beiden Quartale erwarte ich, dass das jährliche Wachstum innerhalb eines Jahres unter 4 % fällt. Das ist kein Einbruch, sondern ein Markt, der zu seiner normalen Geschwindigkeit zurückfindet.
Benahavís bremst schneller, weil es mehr Angebot gibt
Die entscheidende Frage lautet: Wie lange würde es beim heutigen Verkaufstempo dauern, alles zu verkaufen, was derzeit auf dem Markt ist? Zwanzig Monate gelten als ausgeglichener Markt, und genau dort steht Marbella. Benahavís bräuchte fast drei Jahre, doppelt so lange wie 2022 und so lange wie seit der Pandemie nicht mehr. Mehr Angebot bedeutet mehr Konkurrenz um jeden Käufer, und das zeigt sich am Ende in den Preisen.
Der Preis bewegt sich immer zuletzt
In Benahavís begann sich das Angebot Mitte 2024 aufzubauen. Danach gingen die Verkäufe zurück, im ersten Quartal um ein Drittel und im zweiten um ein Fünftel. Erst jetzt spüren es die Preise. Gleichzeitig steigen die Angebotspreise weiter, sodass die Lücke zwischen dem, was Verkäufer verlangen, und dem, was Käufer zahlen, fast 40 % erreicht. Diese Lücke muss sich schließen, und es werden nicht die Käufer sein, die sie schließen.
Bis zum letzten Jahr war Ihr Haus mit jedem Monat, den Sie gewartet haben, mehr wert. Das ist vorbei.
The Real Estate Journal, Oktober 2026.
Kurz gesagt: Warten lohnt sich nicht mehr
Kurz gesagt: Warten lohnt sich nicht mehr. Bis zum letzten Jahr war Ihr Haus mit jedem Monat, den Sie gewartet haben, mehr wert. Das ist vorbei. Eine Immobilie mit dem richtigen Preis verkauft sich weiterhin und gewinnt weiter an Wert. Aber viele Häuser auf dem Markt sind heute schlicht zu teuer angeboten, und früher oder später müssen sie sich dem annähern, was Käufer tatsächlich zahlen. In Benahavís, mit drei Jahren Angebot, ist dieser Moment bereits gekommen.
Methodik. Preisanstieg: Veränderung des tatsächlichen Verkaufspreises von Bestandsimmobilien gegenüber dem gleichen Quartal des Vorjahres. Monate Angebot: Immobilien im Verkauf geteilt durch die monatlichen Verkäufe im aktuellen Tempo; rund 20 Monate gelten als ausgeglichener Markt. Benahavís verzeichnet pro Quartal nur wenige Verkäufe, daher sind die Werte als Richtwerte zu verstehen.
Häufige Fragen
Steigen die Immobilienpreise in Marbella und Benahavís noch?
Ja. Im zweiten Quartal 2026 wurden Bestandsimmobilien in Marbella 9,4 % und in Benahavís 6,7 % teurer verkauft als ein Jahr zuvor. Verändert hat sich das Tempo: Ende 2025 lag der Anstieg bei 13,9 % und fast 17 %.
Bricht der Immobilienmarkt in Marbella ein?
Nein. Das Wachstum geht von über 10 % pro Jahr, die nie nachhaltig waren, auf ein normaleres Tempo zurück. Beim Tempo der letzten beiden Quartale erwarte ich innerhalb eines Jahres ein jährliches Wachstum unter 4 %.
Wie groß ist das Angebot in Benahavís?
Beim aktuellen Verkaufstempo würde es fast drei Jahre, 33,9 Monate, dauern, alles zu verkaufen, was auf dem Markt ist, gegenüber 19,9 Monaten in Marbella. Rund 20 Monate gelten als ausgeglichener Markt.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Die Zahlen sind Richtwerte und jede Immobilie ist anders: Für einen konkreten Wert fordern Sie eine Bewertung Ihrer Immobilie an.
Quellen: Spanisches Grundbuch (Registradores de España) für Verkaufspreise und Verkäufe; Bestand an Immobilien im Verkauf in Marbella und Benahavís; eigene Berechnung der Monate Angebot. Stand: 29. Oktober 2026.
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