Ablauf · Kauf vom Plan
Immobilienkauf vom Plan in Spanien: Rechtsrahmen, Vorteile und Risiken
Der Kauf vom Plan kann ein attraktiver und legitimer Weg sein, eine neue Wohnung zu erwerben, sofern der Bauträger seine gesetzlichen Pflichten erfüllt und Sie das vorher prüfen.
KURZE ANTWORT
Ein Kauf vom Plan (Off-plan) ist ein Vertrag mit einem Bauträger über eine Wohnung, die noch nicht gebaut ist oder sich im Bau befindet. Gesetzlich muss der Bauträger jede Anzahlung mit einer Bankbürgschaft oder einer Versicherungspolice absichern, individuell zu Ihren Gunsten ausgestellt, und Ihre Zahlungen auf einem getrennten Konto für dieses Projekt führen. Prüfen Sie vor jeder Zahlung die Garantie, die Baugenehmigung und das Grundbuch, und ziehen Sie einen spezialisierten Anwalt hinzu.
IN DIESEM ARTIKEL
Käufe vom Plan sind auf dem spanischen Markt verbreitet, besonders in Zeiten städtischer Expansion. Diese von einer spezialisierten Kanzlei erstellte Zusammenfassung behandelt die wesentlichen rechtlichen Aspekte.
Was ist ein Kauf vom Plan?
Ein Kauf vom Plan bedeutet, eine Wohnung zu erwerben, die noch nicht gebaut ist oder sich noch im Bau befindet. Sie unterschreiben einen Kaufvertrag mit einem Bauträger oder Bauunternehmer über eine Immobilie, die zu einem künftigen Zeitpunkt übergeben wird. Das bietet gewisse Vorteile, aber auch eine Reihe rechtlicher und praktischer Risiken.
Welche Gesetze regeln Verkäufe vom Plan in Spanien?
- Gesetz 38/1999 vom 5. November über die Gebäudeordnung (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE).
- Königliches Gesetzesdekret 1/2007, mit dem der Konsolidierte Text des Allgemeinen Gesetzes zum Schutz von Verbrauchern und Nutzern genehmigt wird.
- Allgemein die Bestimmungen des spanischen Código Civil (Zivilgesetzbuch), insbesondere zu vertraglichen Verpflichtungen und zur Vertragsauflösung wegen Nichterfüllung.
Was muss der Bauträger tun?
Ihre Anzahlungen absichern
Der Bauträger muss alle vor oder während des Baus gezahlten Beträge mit einer Bankbürgschaft oder einer Versicherungspolice (Kautionsversicherung) absichern. Er muss die Rückzahlung aller geleisteten Anzahlungen samt gesetzlicher Zinsen sicherstellen, falls der Bau nicht beginnt oder die Übergabe nicht rechtzeitig erfolgt. Sie muss individuell zugunsten jedes Käufers ausgestellt und im Vertrag ausdrücklich erwähnt werden. Ihr Anwalt sollte sicherstellen, dass die Garantie ausgestellt und übergeben oder die Police ordnungsgemäß unterzeichnet wird.
Ein Sonderkonto verwenden
Alle Anzahlungen müssen auf ein eigenes Bankkonto fließen, das ausschließlich zur Finanzierung des Baus dieses konkreten Projekts dient. Verlangen Sie eine Bankbescheinigung mit Nennung des Bauträgers und des Projekts. Das ist wichtig, weil der Bauträger Ihr Geld nur für dieses Vorhaben verwenden darf und die Bank jede Zahlung genehmigen und sicherstellen muss, dass keine Mittel zweckentfremdet werden.
Sie vollständig und korrekt informieren
Der Bauträger muss Ihnen detaillierte und korrekte Informationen geben, darunter technische Spezifikationen, Baupläne, Baugenehmigungen, Übergabetermine und den Gesamtpreis, wie es das Königliche Dekret 515/1989 verlangt. Das geschieht üblicherweise über ein Dokument namens DIA (Documento de Información Abreviada).
Welche Vorteile hat der Kauf vom Plan?
- Wettbewerbsfähigere Preise: Käufer erhalten meist niedrigere Preise als bei fertigen Wohnungen, weil sie das Projekt von den frühen Phasen an mitfinanzieren.
- Individuelle Gestaltung: Oft können Sie Ausstattungen wählen oder während des Baus kleine Änderungen vornehmen.
- Wertsteigerung: In einem steigenden Markt kann der Wert vor der Fertigstellung zunehmen und einen möglichen Gewinn erzeugen.
- Finanzplanung: Die Zahlungen erfolgen typischerweise in Raten während des Baus, was die Liquiditätsplanung erleichtert.
Welche Risiken gibt es?
Die Risiken sind erheblich, besonders wenn die gesetzlichen Garantien nicht ordnungsgemäß vorliegen.
- Verzögerungen oder Baustopps: Wenn der Bauträger nicht fertigstellt oder nicht rechtzeitig übergibt, drohen langwierige Rückforderungsverfahren, besonders wenn keine gültige Garantie oder Bürgschaft ausgestellt wurde.
- Fehlende oder mangelhafte Garantien: Wird entgegen dem Gesetz 20/2015 keine gültige Bankbürgschaft oder Versicherungspolice gestellt, sind Sie finanziellen Verlusten ausgesetzt.
- Einseitige Änderungen der Ausstattung: Nicht genehmigte Änderungen an Plänen oder Materialien können eine Vertragsverletzung sein und zu Streitigkeiten führen.
- Insolvenz des Bauträgers: Ohne ordnungsgemäß individualisierte Garantien rangieren Käufer möglicherweise nur als einfache Gläubiger und riskieren den Verlust ihrer Anzahlungen.
Was sollten Sie vor der Unterschrift prüfen?
- Prüfen, dass eine gültige Baugenehmigung und ein genehmigtes Projekt vorliegen
- Sicherstellen, dass eine individuelle Garantie oder Versicherungspolice ausgestellt wurde und in Kraft ist
- Eine Nota Simple (Grundbuchauszug) einholen, um das Eigentum am Grundstück zu bestätigen
- Klare Vertragsklauseln zu Übergabeterminen und Verzugsstrafen aufnehmen
- Vor jeder Zahlung unabhängigen Rat bei einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt einholen
Die spanische Gesetzgebung bietet einen robusten Verbraucherschutz, vorausgesetzt, der Bauträger erfüllt seine Pflichten zu Garantien und Transparenz ordnungsgemäß.
Marbella Solicitors
Artikel erstellt von Marbella Solicitors, einer auf Immobilien- und Steuerrecht spezialisierten Kanzlei mit bei der Anwaltskammer zugelassenen Anwälten und sechs Büros an der Costa del Sol. Sie begleitet Käufe vom Plan ab der Reservierung. Mehr zum Markt lesen Sie in Neubaupreise an der Costa del Sol und dem Kaufprozess.
Häufige Fragen
Welche Garantie muss ein Bauträger beim Kauf vom Plan in Spanien stellen?
Eine Bankbürgschaft oder Versicherungspolice, die alle Anzahlungen samt gesetzlicher Zinsen abdeckt, individuell zugunsten jedes Käufers ausgestellt und im Vertrag erwähnt.
Wohin fließt mein Geld, wenn ich eine Anzahlung für eine Wohnung im Bau leiste?
Auf ein eigenes, getrenntes Bankkonto, das nur der Finanzierung dieses konkreten Projekts dient. Sie können eine Bankbescheinigung mit Nennung des Bauträgers und des Projekts verlangen.
Was ist das Hauptrisiko beim Kauf vom Plan?
Zu zahlen, ohne dass eine gültige individuelle Garantie vorliegt. Wenn das Projekt stockt oder der Bauträger insolvent wird, rangieren Sie möglicherweise nur als einfacher Gläubiger und riskieren den Verlust Ihrer Anzahlung.
Was sollte ich vor der Unterschrift eines Vertrags vom Plan prüfen?
Die Baugenehmigung und das genehmigte Projekt, die individuelle Garantie, eine Nota Simple (Grundbuchauszug), Übergabetermine und Strafen im Vertrag sowie unabhängigen Rat eines spezialisierten Immobilienanwalts.
Jeder Fall ist anders: Bestätigen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift oder Entscheidung mit Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Quellen: Gesetz 38/1999 (LOE); Königliches Gesetzesdekret 1/2007; Königliches Dekret 515/1989; Gesetz 20/2015; spanischer Código Civil. Artikel erstellt von Marbella Solicitors. Zuletzt aktualisiert: 5. Februar 2026.
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