Markt · Neubau
Neubaupreise an der Costa del Sol 2025: Blase oder gesunder Markt?
Man sollte mit Daten antworten, nicht mit Bauchgefühl. Die neuesten Zahlen aus Málaga erzählen eine ganz andere Geschichte als vor zwanzig Jahren.
KURZE ANTWORT
Es wird weniger als ein Drittel so viel gebaut wie 2007 (damals 36.000 begonnene Wohnungen, 2025 etwa 10.000), und etwa 85 % dessen, was jedes Jahr fertiggestellt wird, verkaufen sich. Bei diesem Gleichgewicht ist es sehr schwer, dass sich der Markt wie vor fünfzehn Jahren mit unverkauften Wohnungen füllt.
IN DIESEM ARTIKEL
Bei steigenden Preisen und neuen Projekten zu hohen Preisen wurde ich mehrfach gefragt, ob wir die Fehler von 2008 wiederholen. Drei Daten erklären es.
1. Heute wird viel weniger gebaut
Das ist kein Zufall und nicht nur Vorsicht der Bauträger: Heute ist es objektiv schwieriger zu bauen. Baureifes Land ist knapp und teuer, Bauen kostet 32 % mehr als 2020, Genehmigungen brauchen lange, und die Banken finanzieren ein Projekt nur, wenn vor Baubeginn bereits sechs oder sieben von zehn Wohnungen verkauft sind. Nur Vorhaben, die vom ersten Tag an aufgehen, kommen zustande.
2. 85 % dessen, was gebaut wird, verkaufen sich
Wichtiger als die Bautätigkeit ist, wie viel verkauft wird. Ungefähr 85 von 100 neu fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2025 finden noch im selben Jahr einen Käufer. Das ist der gesunde Punkt des Marktes: Weder sammeln sich leere Wohnungen an, noch schießen die Preise in die Höhe. Und es ist das zweite Jahr in Folge auf diesem Niveau. Das sehen wir auch jeden Tag: Die gut präsentierte Immobilie zu realistischem Preis verkauft sich; der Käufer akzeptiert nicht mehr jeden Preis.
| Jahr | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| % des Gebauten, das sich verkauft | 130 % | 75 % | 50 % | 80 % | 110 % | 75 % | 85 % | 85 % |
Werte über 100 % bedeuten den Abbau von aufgelaufenem Bestand. Der Gleichgewichtsbereich liegt zwischen 70 % und 110 %.
3. Was in Marbella passiert, fasst den Moment zusammen
Nach mehreren Jahren kräftiger Anstiege hat sich der Preis für Neubau in Marbella verlangsamt, während der Wiederverkauf weiter steigt und ihn fast erreicht. Genau das macht ein gesunder Markt: Wenn die Bauträger die Preise zu sehr treiben, folgen ihnen die Käufer nicht, weichen auf gut gelegene Bestandsimmobilien aus, und der Markt gleicht sich von selbst an. Anderswo wird Neubau teurer bezahlt als Bestand, aber ohne Übertreibung:
| Neubau, Preis pro m² | €/m² |
|---|---|
| Benahavís | 4.240 € |
| Estepona | 3.700 € |
| Mijas | 3.595 € |
Die Frage ist nicht mehr, ob die Preise fallen werden, sondern wie lange das Angebot noch so knapp bleibt.
Alfonso Lacruz
Meine Einschätzung: Wir haben einen gesünderen Markt als seit vielen Jahren. Es wird wenig gebaut, fast alles Gebaute wird verkauft, und die Preise gleichen sich von selbst an, wenn es nötig ist.
Häufige Fragen
Gibt es eine Neubaublase an der Costa del Sol?
Die Daten sagen nein: Es wird weniger als ein Drittel so viel gebaut wie 2007, und etwa 85 % dessen, was jedes Jahr fertiggestellt wird, verkaufen sich.
Warum wird weniger gebaut?
Land ist knapp und teuer, Bauen kostet 32 % mehr als 2020, Genehmigungen dauern, und die Banken verlangen Vorverkäufe von 60 bis 70 %, bevor sie finanzieren.
Was kostet der Quadratmeter Neubau?
Laut dieser Quelle 4.240 €/m² in Benahavís, 3.700 €/m² in Estepona und 3.595 €/m² in Mijas.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Die Zahlen sind Richtwerte und jede Immobilie ist anders: Für einen konkreten Wert fordern Sie eine Bewertung Ihrer Immobilie an.
Quellen: Daten der Provinz Málaga zu begonnenen und verkauften Wohnungen; Neubaupreise nach Gemeinde. Eigene Berechnung. Zuletzt aktualisiert: 8. Juni 2026.
Denken Sie daran, Ihre Immobilie an der Costa del Sol zu verkaufen?
Beginnen Sie damit, zu wissen, wo Ihre Immobilie im heutigen Markt steht.