Markt · Q4 2025
Immobilienmarkt Marbella und Costa del Sol, Q4 2025: Verkaufen, kaufen oder investieren?
Die Verkäufe sanken, die Preise stiegen. Die Daten ergreifen keine Partei, der Leser schon.
KURZE ANTWORT
Im Q4 2025 hinterließ die Costa del Sol einen Widerspruch: Die Verkäufe sanken und die Preise stiegen. Für den Verkäufer wird der realistische Preis belohnt; für den Käufer schließt sich der Verhandlungsspielraum; für den Investor gilt es, Wohnanlage für Wohnanlage hinzusehen, denn Mijas entfernt sich von den anderen drei Märkten.
IN DIESEM ARTIKEL
Dieselbe Zahl liest sich anders, je nachdem, wer Sie sind. Das sind die drei Blickwinkel.
Für den Verkäufer
Die offiziellen Zahlen sind gut: Die Verkaufspreise stiegen in allen vier Gemeinden, und die Lücke zwischen Angebotspreis und tatsächlichem Preis wird in Marbella, Benahavís und Estepona kleiner. Das passiert nur, wenn sich realistische Verkäufer dem Markt anpassen und ehrgeizige nicht. Wenn sich eine Immobilie seit Monaten nicht bewegt, liegt das Problem nicht am Markt: Es ist der Preis.
Für den Käufer
Der reale Verhandlungsspielraum schließt sich. In Marbella stiegen die Verkaufspreise im vierten Quartal um 3,2 %, die Angebotspreise nur um 2,1 %, was bedeutet, dass der reale Markt schneller wächst als die Erwartungen der Verkäufer. Bei Immobilien, die vom ersten Tag an gut bewertet auf den Markt kommen, sind die Nachlässe schon minimal. Die Korrektur, auf die manche Käufer gehofft haben, ist nicht eingetreten. Entscheidend ist die Auswahl: die richtige Immobilie in der richtigen Mikrolage, statt auf einen Nachlass zu warten, den die Daten nicht mehr stützen.
Für den Investor
| Lücke Angebot/Verkauf | Marbella | Benahavís | Estepona | Mijas |
|---|---|---|---|---|
| Lücke | 31,4 % | 42,5 % | 23,9 % | 8,5 % |
| Tendenz | Sinkend | Sinkend | Sinkend | Steigend |
Lücke = (Angebotspreis - tatsächlicher Verkaufspreis) / tatsächlicher Verkaufspreis. Q4 2025.
Das interessanteste Signal des Quartals ist die Divergenz zwischen Mijas und dem Rest. In Marbella, Benahavís und Estepona sinken die Lücken: Das sind Märkte, in denen die Verkäufer ihre Erwartungen bereits angepasst haben und heute Disziplin belohnt wird, nicht Spekulation. Mijas ist die Ausnahme: Die Lücke beträgt nur 8,5 %, weitet sich aber aus, statt sich zu schließen. Das ist keine Chance, sondern ein Markt, in dem sich die Verkäufer noch nicht anpassen mussten. Entscheidend ist, mit Präzision einzusteigen, Wohnanlage für Wohnanlage und nicht anhand von Gemeindedurchschnitten.
Ein Markt. Drei Lesarten. Die Daten ergreifen keine Partei, der Leser schon.
Alfonso Lacruz
Um zu verstehen, warum die Preise steigen, lesen Sie warum die Preise steigen, obwohl weniger Immobilien verkauft werden.
Häufige Fragen
Sind die Preise im Q4 2025 gestiegen oder gefallen?
Die realen Verkaufspreise stiegen in Marbella, Benahavís, Estepona und Mijas, während die Verkäufe sanken.
Kann man den Kaufpreis stark verhandeln?
Der Spielraum schließt sich: Bei Immobilien, die vom ersten Tag an gut bewertet sind, sind die Nachlässe schon minimal.
Was ist die Lücke zwischen Angebots- und Abschlusspreis?
Der Unterschied zwischen dem Preis, den der Verkäufer verlangt, und dem realen Verkaufspreis, in Prozent des Letzteren.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Die Zahlen sind Richtwerte und jede Immobilie ist anders: Für einen konkreten Wert fordern Sie eine Bewertung Ihrer Immobilie an.
Quellen: Colegio de Registradores de España (Q4 2025); Immobilienportale. Eigene Berechnung. Zuletzt aktualisiert: 6. Mai 2026.
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