Magazine · printemps 2025
Magazine immobilier de Marbella et de Benahavís, printemps 2025
Le numéro de printemps 2025 de notre magazine. Ses données de marché portent sur l’année 2024, comparée à 2023.
CE NUMÉRO EN TROIS CHIFFRES
DANS CET ARTICLE
LE MAGAZINE (PDF, EN ANGLAIS)
Édition de printemps 2025
Le numéro complet, avec les graphiques du bilan annuel, quatre articles de conseillers juridiques et en assurance et les biens de la saison.
Ouvrir le PDFComment Marbella et Benahavís ont-elles clos 2024 ?
Marbella a vendu 4 745 logements en 2024, soit 5,2 % de plus qu’en 2023, près de 5 000 et bien au-dessus de sa moyenne annuelle historique d’environ 3 500. Benahavís a connu l’inverse : 801 ventes, une baisse de 25 % après un record en 2022 avec plus de 1 000, et plus proche de sa moyenne historique d’environ 600. Malgré cela, les deux communes restent au-dessus de leur moyenne sur 20 ans. Pour 2025, le magazine anticipe des ventes stables à Marbella et, à Benahavís, des prix stables avec des ventes stables ou légèrement en baisse, en raison de l’écart entre prix demandés et prix de vente.
| 2024 par rapport à 2023 | Marbella | Benahavís |
|---|---|---|
| Logements vendus | 4 745 (+5,2 %) | 801 (-25,0 %) |
| Prix moyen au m² | 3 907 € (+6,4 %) | 3 641 € (-1,8 %) |
| Stock estimé à vendre | 5 883 (-2,1 %) | 1 589 (-10,9 %) |
Chiffres de l’année 2024. Les prix moyens sont provisoires et le stock est une estimation. Source : Registradores de España, notaires et Idealista, tels qu’imprimés dans le magazine.
Que s’est-il passé pour les prix en 2024 ?
À Marbella, les prix de vente ont augmenté de 6,4 % sur douze mois (3,0 % au dernier trimestre), un rythme plus lent que les hausses à deux chiffres des années précédentes, mais que le magazine qualifie de stable et sain. L’avertissement est que l’écart entre prix demandés et prix de vente reste proche d’un maximum, autour de 27 %, ce qui pourrait gêner les accords entre acheteurs et vendeurs. À Benahavís, les prix de vente ont reculé de 1,1 % sur douze mois (-0,3 % sur le trimestre), et l’écart entre prix demandé et prix de vente est de 27,5 %. Le magazine décrit Benahavís comme en phase de modération, avec moins de transactions et des prix qui se stabilisent. Pour des données plus récentes, voir le marché de la Costa del Sol au premier trimestre 2026.
La loi Beckham : comment elle fonctionne
Dans la section fiscalité et droit, Santiago Lapausa (JCA Abogados) explique que ce régime permet aux personnes qui s’installent en Espagne pour travailler d’être imposées comme non-résidentes bien qu’elles soient résidentes. Les salaires sont imposés à 24 % jusqu’à 600 000 € et à 47 % au-delà, et les revenus ou plus-values obtenus à l’étranger ne sont en général pas imposés en Espagne, sauf les salaires ou les revenus d’activité indépendante. Il dure au maximum cinq ans plus l’année de la demande, et il ne faut pas avoir été résident fiscal en Espagne au cours des cinq années précédentes. Parmi les inconvénients, les conventions fiscales ne s’appliquent pas et l’on perd l’exonération pour réinvestissement lors de la vente de sa résidence principale. Voir aussi la résidence fiscale.
Acheter un bien en Espagne par l’intermédiaire d’une société
Le même article souligne qu’il n’y a pas de réponse unique. Parmi les avantages, une société espagnole paie 25 % d’impôt sur les sociétés sur le bénéfice net, avec la plupart des dépenses déductibles, alors qu’un particulier non communautaire qui loue un bien paie un taux forfaitaire de 24 % sur le revenu brut, sans déductions. Cela peut aussi aider certains acheteurs à éviter l’impôt sur la fortune et l’impôt de solidarité, et permettre d’économiser de l’impôt lors de la distribution des fonds. Parmi les inconvénients, si le propriétaire utilise le bien à titre privé, la société doit déclarer un revenu locatif au prix du marché, et une société entraîne des coûts de constitution, de comptabilité et de gestion plus élevés. Chaque cas demande une analyse détaillée.
Assurance habitation : éviter la sous-assurance
Francisco Delgado (MD Asesores) avertit que l’un des problèmes les plus courants est la sous-assurance, quand la valeur assurée est inférieure au coût réel de remplacement. Il donne l’exemple d’une maison qui a coûté 200 000 € à construire il y a dix ans et qui pourrait coûter aujourd’hui 300 000 € ou plus, et affirme qu’une police obsolète peut conduire l’assureur à ne rembourser qu’un pourcentage des dégâts. Il conseille aussi de mettre à jour la police lorsque vous ajoutez des biens de valeur, et de s’appuyer sur un conseiller qui la révise régulièrement, compare les assureurs et vous accompagne dans les sinistres.
Pourquoi le conseil juridique compte quand on achète un bien de luxe
Carlos Gallego (Cuatrecasas, Málaga) recommande de réaliser un audit juridique complet avant d’acheter, couvrant la propriété et les charges, les licences et autorisations, la situation urbanistique, les impôts, la communauté de propriétaires, l’analyse contractuelle et l’absence de litiges. Il ajoute que les mécanismes du droit espagnol, comme la responsabilité du vendeur pour éviction et vices cachés, peuvent être vagues ou insuffisants. C’est pourquoi il conseille de négocier avec le vendeur, dans le contrat privé d’achat, des déclarations et garanties précises, qui donnent à l’acheteur une base pour réclamer des dommages et intérêts, voire pour résilier l’achat.
Aussi dans ce numéro
Le magazine comprend aussi des avis de clients, nos biens vendus, de nouvelles mises en vente, un agenda culturel de la saison et les biens à la une. Il se termine par une rubrique où Alfonso répond à une question : comment va le marché et est-ce le bon moment pour acheter ?
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Les chiffres sont indicatifs et chaque bien est différent : pour un chiffre précis, demandez une estimation de votre bien.
Sources: Magazine Alfonso Lacruz Team | KW, printemps 2025 (Registradores de España, notaires et Idealista ; articles de Santiago Lapausa de JCA Abogados, de Francisco Delgado de MD Asesores et de Carlos Gallego de Cuatrecasas). Dernière mise à jour: 24 mars 2025.
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