Marché · Stock
Où va le marché ? La réalité du stock et de l’écart de prix sur la Costa del Sol
L’activité des années post-covid s’est calmée. Pour comprendre où va le marché, il ne suffit pas de regarder ce qui s’est vendu : il faut voir l’équilibre entre le stock disponible et les ventes réelles.
RÉPONSE COURTE
Les données de fin 2025 montrent un marché entré dans la zone d’équilibre : les ventes vont à un rythme plus normal et vendre prend un peu plus de temps. À Marbella, 106,9 % du stock d’appartements disponible s’est vendu en un an (73,6 % à Benahavís), mais seulement 29,0 % de celui des villas (17,8 % à Benahavís). Le prix commande : une maison bien évaluée dès le premier jour se vend ; une maison surévaluée devient invisible.
DANS CET ARTICLE
Voici les quatre clés que laissent les données de fin 2025 pour vendre en 2026.
Le marché est-il entré en équilibre ?
Le changement le plus net est la vitesse du marché, le rythme auquel les maisons se vendent. Les ventes sont revenues à un rythme plus normal parce que le taux d’absorption (le rapport entre l’offre et la demande) est entré dans la zone de marché équilibré. Nous ne sommes plus dans un marché de vendeurs où le propriétaire avait toute la force : les acheteurs prennent plus de temps pour décider et le vendeur doit prévoir un délai un peu plus long pour conclure la vente. C’est un environnement sain pour les deux parties.
À quelle vitesse se vendent les appartements et les villas ?
| Stock vendu en un an | Marbella | Benahavís |
|---|---|---|
| Appartements | 106,9 % | 73,6 % |
| Villas | 29,0 % | 17,8 % |
Pourcentage du stock disponible qui s’est vendu en un an. Données publiées début 2026. Élaboration propre.
Les appartements sont le moteur du secteur. À Marbella, 106,9 % du stock disponible s’est vendu en un an et à Benahavís 73,6 %, un rythme qui fait plus que tripler celui des villas : les acheteurs cherchent de l’agilité et des espaces modernes prêts à vivre.
Pour les villas, il existe une « illusion de disponibilité ». Il semble y avoir beaucoup d’offre, mais les ventes réelles sont faibles : seulement 29,0 % des villas disponibles à Marbella et 17,8 % à Benahavís. Beaucoup ne sont pas de vraies options pour l’acheteur et restent bloquées parce qu’elles ne correspondent pas à la demande.
Comment le stock évolue-t-il ?
- Le stock d’appartements, en général, augmente.
- Le marché sous 250 000 € a pratiquement disparu.
- Pour les villas, il y a un rétrécissement par le bas : le nombre de villas à vendre baisse, mais presque uniquement sous 1,5 million d’euros.
- L’offre de villas à plus de 4 millions reste très stable.
La rareté dépend désormais de la tranche de prix, et pas seulement du type de logement. C’est pourquoi les moyennes d’une commune disent peu de chose d’une maison précise.
Que faut-il pour vendre sur un marché équilibré ?
La plus grande erreur aujourd’hui est le prix trop élevé. Un bien bien évalué se conclut généralement près de son prix de départ, mais les biens surévalués n’arrivent même pas à la table de négociation et deviennent invisibles. Avec plus de choix et moins de hâte du côté de l’acheteur, mettre en vente ne suffit plus : la maison a besoin d’un atout. Si vous doutez de votre prix, commencez par ce qui se passe quand on surévalue un bien et par l’analyse comparative de marché.
- Prix ajusté dès le premier jour
- Présentation impeccable du logement
- Home staging professionnel
- Un prix appuyé sur des données
L’objectif n’est pas simplement de mettre en vente et d’attendre, mais d’avoir une stratégie de sortie planifiée et professionnelle avec un prix raisonnable.
Alfonso Lacruz
Questions fréquentes
Le marché de Marbella et Benahavís est-il équilibré aujourd’hui ?
Selon les données de fin 2025, oui : le taux d’absorption est entré dans la zone de marché équilibré et nous ne sommes plus dans un marché de vendeurs.
Quel pourcentage du stock s’est vendu en un an ?
Pour les appartements, 106,9 % à Marbella et 73,6 % à Benahavís. Pour les villas, seulement 29,0 % à Marbella et 17,8 % à Benahavís.
Comment le stock évolue-t-il ?
Celui des appartements augmente, l’offre sous 250 000 € a presque disparu, les villas à vendre sous 1,5 million baissent et celles à plus de 4 millions restent stables.
Pourquoi les logements surévalués ne se vendent-ils pas ?
Parce qu’ils n’arrivent même pas à la table de négociation et deviennent invisibles. Un bien bien évalué se conclut généralement près de son prix de départ.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Les chiffres sont indicatifs et chaque bien est différent : pour un chiffre précis, demandez une estimation de votre bien.
Sources: Élaboration propre. Dernière mise à jour: 5 mars 2026.
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