Preis · Verhandlungslücke
Die Preislücke bremst das Tempo des Immobilienmarkts an der Costa del Sol
Ernsthafte Käufer sind weiterhin aktiv, aber wählerischer. Der Abstand zwischen geforderten und erzielten Preisen entscheidet heute über die Verkaufsgeschwindigkeit.
KURZE ANTWORT
Die Verhandlungslücke, also die Differenz zwischen Angebots- und Abschlusspreis laut Grundbuch (Registro de la Propiedad), beträgt 36 % in Benahavís (1.341 €/m²), 31 % in Marbella (1.239 €/m²) und 28 % in Estepona. Sie ist heute die wichtigste Bremse der Liquidität im Luxussegment. Die Lösung ist ein marktgerechter Preis vom ersten Tag an.
IN DIESEM ARTIKEL
Die strukturelle Stärke des Marktes an der Costa del Sol bleibt bestehen. Geändert hat sich der Abstand zwischen den Erwartungen der Verkäufer und der Realität der Käufer.
Wie groß ist die Lücke zwischen Erwartung und tatsächlichem Wert?
Die Differenz zwischen Angebotspreis und Abschlusspreis (laut Grundbuch) ist zur größten Bremse des Marktes geworden. Die Daten wurden Ende 2025 veröffentlicht. Dieser Abstand zeigt, dass viele Immobilien mit Preisen auf den Markt kommen, die Käufer schlicht nicht zu akzeptieren bereit sind.
Wie bremst die Lücke das Verkaufstempo?
Der wachsende Abstand hat zu einer deutlichen Verlangsamung geführt. Im zweiten Quartal 2025 gingen die Verkäufe in Marbella, Benahavís und Mijas um rund 20 % gegenüber dem Vorjahr zurück. Allein in Marbella sank die Zahl der Abschlüsse um 20,9 % gegenüber dem zweiten Quartal 2024. Zu hoch bewertete Immobilien bleiben länger am Markt, wecken Misstrauen und bremsen das allgemeine Tempo. Wir erklären das unter Ihr Haus zu hoch bewerten.
Wie lautet die Lösung? Ein marktgerechter Preis von Anfang an
Um diesen Trend umzukehren, müssen Verkäufer von Anfang an auf die Marktrealität setzen. Ein marktgerechter Preis zieht ernsthafte Käufer an, verkürzt die Fristen und vermeidet spätere Preissenkungen. Um ihn mit Daten abgeschlossener Verkäufe festzulegen, beginnen Sie mit der Marktvergleichsanalyse.
Die Nachfrage bleibt solide und die langfristigen Aussichten weiterhin positiv, doch der Erfolg hängt heute von einer realistischen, am Markt ausgerichteten Preisstrategie ab.
Alfonso Lacruz
Kurz gesagt: Die Nachfrage ist solide und die langfristigen Fundamentaldaten sind gut, doch um die wachsende Verhandlungslücke erfolgreich zu schließen, braucht es einen realistischen Preis.
Häufige Fragen
Was ist die Verhandlungslücke?
Es ist der Abstand zwischen dem Preis, der für eine Immobilie gefordert wird, und dem endgültigen Abschlusspreis, der im Grundbuch (Registro de la Propiedad) steht.
Wie groß ist die Lücke in Benahavís, Marbella und Estepona?
In Benahavís beträgt sie 36 % (1.341 €/m² Differenz), in Marbella 31 % (1.239 €/m²) und in Estepona 28 %.
Warum hat sich das Verkaufstempo verlangsamt?
Weil viele Immobilien mit Preisen angeboten werden, die Käufer nicht akzeptieren. Im zweiten Quartal 2025 gingen die Verkäufe in Marbella, Benahavís und Mijas um rund 20 % zurück.
Was sollte ein Verkäufer tun, um die Lücke zu schließen?
Vom ersten Tag an einen marktgerechten Preis ansetzen: Das zieht ernsthafte Käufer an, verkürzt die Fristen und vermeidet spätere Preissenkungen.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Jeder Fall ist anders: Bestätigen Sie Ihre Situation vor der Unterschrift oder Entscheidung mit Ihrem Anwalt, Notar oder Steuerberater.
Quellen: Grundbuch (Registro de la Propiedad, Abschlusspreise). Eigene Auswertung. Zuletzt aktualisiert: 1. Dezember 2025.
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