Prijs · Onderhandelingskloof
De prijskloof remt het tempo van de vastgoedmarkt op de Costa del Sol
Serieuze kopers blijven actief, maar zijn selectiever. De ruimte tussen de gevraagde en de afgesloten prijs bepaalt nu de verkoopsnelheid.
KORT ANTWOORD
De onderhandelingskloof, het verschil tussen vraag- en slotprijs volgens het Registro de la Propiedad (eigendomsregister), bedraagt 36% in Benahavís (€ 1.341 per m²), 31% in Marbella (€ 1.239 per m²) en 28% in Estepona. Het is nu de belangrijkste rem op de liquiditeit in het luxesegment. De oplossing is vanaf dag één een prijs die bij de markt past.
IN DIT ARTIKEL
De structurele soliditeit van de markt van de Costa del Sol blijft bestaan. Wat is veranderd, is de afstand tussen de verwachtingen van de verkoper en de realiteit van de koper.
Hoe groot is de kloof tussen verwachting en werkelijke waarde?
Het verschil tussen de vraagprijs en de slotprijs (volgens het Registro de la Propiedad) is de grootste rem op de markt geworden. De gegevens werden eind 2025 gepubliceerd. Deze afstand weerspiegelt dat veel woningen op de markt komen met prijzen die kopers eenvoudigweg niet willen accepteren.
Hoe remt de kloof het verkooptempo?
De toenemende afstand heeft tot een duidelijke vertraging geleid. In het tweede kwartaal van 2025 daalden de transacties in Marbella, Benahavís en Mijas met ongeveer 20% ten opzichte van het jaar ervoor. Alleen in Marbella daalde het aantal transacties met 20,9% ten opzichte van het tweede kwartaal van 2024. Te hoog gewaardeerde woningen blijven langer op de markt, wekken wantrouwen en remmen het algemene tempo. We leggen het uit in uw woning te hoog waarderen.
Wat is de oplossing? Vanaf het begin een passende prijs
Om deze trend om te buigen, moeten verkopers vanaf het begin voor de marktrealiteit kiezen. Een passende prijs trekt serieuze kopers aan, verkort de termijnen en voorkomt latere verlagingen. Om hem vast te stellen met gegevens van afgesloten verkopen, begint u met de vergelijkende marktanalyse.
De vraag blijft solide en de vooruitzichten op lange termijn blijven positief, maar succes hangt nu af van een realistische prijsstrategie die op de markt is afgestemd.
Alfonso Lacruz
Kortom: de vraag is solide en de fundamenten op lange termijn zijn goed, maar om de groeiende onderhandelingskloof met succes te dichten is een realistische prijs nodig.
Veelgestelde vragen
Wat is de onderhandelingskloof?
Het is de ruimte tussen de prijs die voor een woning wordt gevraagd en de uiteindelijke slotprijs die in het Registro de la Propiedad staat.
Wat is de kloof in Benahavís, Marbella en Estepona?
In Benahavís bedraagt ze 36% (€ 1.341 per m² verschil), in Marbella 31% (€ 1.239 per m²) en in Estepona 28%.
Waarom is het verkooptempo geremd?
Omdat veel woningen op de markt komen met prijzen die kopers niet accepteren. In het tweede kwartaal van 2025 daalden de transacties in Marbella, Benahavís en Mijas met ongeveer 20%.
Wat moet een verkoper doen om de kloof te dichten?
Vanaf dag één een prijs vaststellen die bij de markt past: dat trekt serieuze kopers aan, verkort de termijnen en voorkomt latere verlagingen.
Over de auteur
Alfonso Lacruz
Scheepsbouwkundig ingenieur en marktanalist. Meer dan 25 jaar eigenaren adviseren in Marbella en Benahavís. Publiceert elke maand een marktanalyse met gegevens van het Kadaster.
Elke situatie is anders: bevestig vóór ondertekening of een beslissing uw situatie bij uw eigen advocaat, notaris of belastingadviseur.
Bronnen: Registro de la Propiedad (slotprijzen). Eigen bewerking. Laatst bijgewerkt: 1 december 2025.
Overweegt u uw woning aan de Costa del Sol te verkopen?
Begin met weten waar uw woning staat in de markt van vandaag.