Marknad · K3 2023
Prisutvecklingen i Marbella och Benahavís: vad uppgifterna för K3 2023 visade
Priserna fortsatte att stiga i tvåsiffrig takt. Frågan jag ställde mig då var om marknaden kunde bära det.
KORT SVAR
Under tredje kvartalet 2023 steg fastighetspriserna i Marbella och Benahavís fortfarande med nära 13 % per år, både i utgångspriser, slutpriser och värderingspriser. Glappet mellan utgångspris och slutpris förblev stort (omkring 20 % i Marbella, 17 % i Benahavís) och nyproduktion såldes med ett växande påslag jämfört med andrahandsbostäder. Enligt min bedömning kunde tvåsiffrig tillväxt inte hålla i sig mycket längre.
I DEN HÄR ARTIKELN
I december 2023 publicerades de officiella uppgifterna för tredje kvartalet 2023 (Fastighetsregistratorerna och Notarierna). Jag kombinerade dem med utvecklingen av utgångspriserna på Idealista för att dra fyra slutsatser. Det här är siffror från 2023, publicerade i januari 2024, inte aktuella uppgifter.
Steg priserna fortfarande med två siffror under 2023?
Ja. Priserna fortsatte att klättra i jämn, tvåsiffrig takt, nära 13 % per år, och tillväxten syntes i alla tre priserna som registreras: utgångspriser, slutpriser och värderingspriser. De hade följt en konsekvent uppåtgående bana sedan 2014, med en kraftigare acceleration från 2022 i Marbella och en kontinuerlig, stadig uppgång i Benahavís.
De officiella helårsuppgifterna för 2023 väntades inte förrän i mars 2024, men utgångspriserna som publicerades på Idealista pekade på samma tillväxttakt som under föregående månader. Trots det hade marknaden tydligt saktat in under sista kvartalet 2023, även om uppgifterna ännu inte visade det.
Hur stort var glappet mellan utgångspris och slutpris?
| Glapp mellan utgångspris och slutpris | Toppen 2022 | K3 2023 |
|---|---|---|
| Marbella | Nära 20 % (historisk topp) | Fortfarande omkring 20 % |
| Benahavís | Nära 24 % | 17 % |
Uppgifter för K3 2023 från Fastighetsregistratorerna och Notarierna, kombinerade med utgångspriser från Idealista. Egen analys.
Det var fortfarande mycket stort. I Marbella nådde glappet historiska toppnivåer 2022, nära 20 %, och det låg kvar där, vilket betyder att den genomsnittliga fastigheten fortfarande annonserades med ungefär så mycket över vad den till slut såldes för. I Benahavís var mönstret likartat: en topp nära 24 % under 2022 och ett mer måttligt, men fortfarande märkbart, glapp på 17 % under 2023. Vad det betyder för säljare tar vi upp i att övervärdera sitt hus.
Betalade köparna mer för nyproduktion än för andrahandsbostäder?
| Marbella: nyproduktion mot andrahand | Början av 2022 | K3 2023 |
|---|---|---|
| Skillnad i slutpris per m² | 500 € | 2 500 € |
| Ungefärligt påslag för nyproduktion | 15 % | 40 % |
Slutpriser. Källa: Fastighetsregistratorerna och Notarierna, K3 2023. Egen analys.
Ja, och påslaget växte. Priserna på både nyproduktion och andrahandsbostäder steg i Marbella och Benahavís, men trenderna skilde sig åt. I Marbella sköt priserna på nyproduktion i höjden från mitten av 2022, medan slutpriserna på andrahandsbostäder var stabilare. I Benahavís betalade köpare av nyproduktion omkring 50 % mer per kvadratmeter än de som köpte andrahand. Skälet är köparnas generella preferens för ny produkt trots påslaget, tillsammans med det begränsade antalet nya projekt i Benahavís.
Kunde den här trenden hålla i sig?
Personligen trodde jag inte att marknaden kunde bära kontinuerlig tvåsiffrig tillväxt över tid. Den amerikanska marknaden, som vanligtvis ligger ungefär ett år före vår, gick igenom en djup korrigering under 2023: priserna föll i genomsnitt med 11 % (17 % på vissa platser) och antalet avslutade försäljningar av andrahandsbostäder sjönk med 40 %. Huvudorsaken var överkomligheten: höga bolåneräntor och stigande priser tryckte ut många köpare från marknaden, antalet avslut föll och priserna följde efter.
Kunde samma sak hända i Marbella och Benahavís? Jag var benägen att tro att det inte skulle ske. Lyxmarknader som vår är mindre känsliga för bolåneräntor och utbudet förblev lågt. Den amerikanska lyxmarknaden var faktiskt mer normaliserad, med ett liknande antal sålda bostäder och priser som steg med 3 %. Vårt mål bör vara en mer normal marknad, både i antal sålda bostäder och i prisökningar, eftersom vi annars riskerar att fortsätta avskräcka potentiella köpare.
Den nuvarande marknaden är normaliserad, men de fortsatta prisökningarna är kanske inte hållbara mycket längre, eftersom de riskerar att destabilisera marknaden.
Alfonso Lacruz, januari 2024
För en nyare bild av priserna på nyproduktion, läs priserna på nyproduktion på Costa del Sol.
Vanliga frågor
Hur snabbt steg priserna i Marbella och Benahavís under 2023?
Med nära 13 % per år under tredje kvartalet 2023, i utgångspriser, slutpriser och värderingspriser, och konsekvent sedan 2014.
Hur stort var glappet mellan utgångspris och slutpris?
I Marbella nådde det en historisk topp nära 20 % under 2022 och låg kvar kring den nivån. I Benahavís toppade det nära 24 % under 2022 och låg på 17 % under 2023.
Hur mycket dyrare var nyproduktion än andrahandsbostäder?
I Marbella steg skillnaden från omkring 500 €/m² (15 %) i början av 2022 till 2 500 €/m² (omkring 40 %). I Benahavís betalade köpare av nyproduktion omkring 50 % mer per kvadratmeter.
Förväntade du dig att marknaden skulle fortsätta stiga i den här takten?
Nej. Enligt min bedömning kunde tvåsiffrig tillväxt inte hålla i sig länge, även om jag inte väntade mig en korrigering i amerikansk stil på en lyxmarknad med lågt utbud.
Om författaren
Alfonso Lacruz
Skeppsbyggnadsingenjör och marknadsanalytiker. Över 25 år som rådgivare åt fastighetsägare i Marbella och Benahavís. Publicerar varje månad en marknadsanalys med uppgifter från fastighetsregistret.
Siffrorna är vägledande och varje fastighet är olika: för ett konkret belopp, be om en värdering av din bostad.
Källor: Fastighetsregistratorerna och Notarierna (K3 2023); Idealista (utgångspriser). Egen analys. Senast uppdaterad: 22 januari 2024.
Funderar du på att sälja din bostad på Costa del Sol?
Börja med att veta var din bostad står på dagens marknad.