Respuestas para propietarios
¿Se puede hipotecar una vivienda fuera de ordenación?
Si tu casa está fuera de ordenación, tu comprador probablemente no podrá financiarla fácilmente. Depende de la causa y de la tasación.
RESPUESTA CORTA
Es complicado, pero no imposible. Los bancos se guían por las advertencias de la tasación: con una advertencia grave (suelo público, zona verde, uso no residencial) no dan hipoteca; con una advertencia leve estudian la operación y pueden pedir garantías adicionales.
EN ESTE ARTÍCULO
Si ya sabes qué es una vivienda fuera de ordenación, la siguiente pregunta es si se puede financiar. Esto es lo que nos dicen bancos y tasadores de la Costa del Sol.
Por qué los bancos dudan
Los bancos no quieren asumir riesgos y asimilan estas viviendas a «ilegales», que pueden no ser garantía suficiente para un préstamo hipotecario. Aun así, dependiendo de la causa del fuera de ordenación, algunos bancos han concedido hipotecas. Marbella es un caso especial por el número de viviendas en esta situación.
Qué mira el banco: la tasación
Advertencia grave
El banco no concede la hipoteca: la vivienda no se considera garantía. Es lo que ocurre con propiedades sobre dominio público, zonas verdes, parcelas calificadas para parques y jardines o con calificación no residencial.
Advertencia leve
El banco estudia la operación y puede pedir garantías adicionales. Es el caso de viviendas sobre parcela residencial en las que el tasador considera que la infracción urbanística es menos grave.
Qué significa para quien vende
- Tu comprador puede necesitar pagar al contado o con más fondos propios
- El precio se ajusta a un grupo de compradores más reducido
- Conviene aclarar la situación urbanística con un arquitecto o abogado antes de poner la casa en venta
- Un certificado de no infracción urbanística ayuda a dar tranquilidad
Cada caso es distinto: consulta con tu abogado o arquitecto de confianza.
Preguntas frecuentes
¿Cualquier vivienda fuera de ordenación se puede hipotecar?
No. Depende de la causa y de la advertencia de la tasación. Las graves cierran la puerta a la hipoteca.
¿Qué hace el banco con una advertencia leve?
Estudia la operación y puede pedir garantías adicionales.
¿Afecta al precio de venta?
En general sí: estas viviendas suelen tener un precio más bajo y son más difíciles de vender.
¿Cómo averiguo mi situación?
Con un arquitecto o abogado que revise la licencia, el planeamiento y la situación registral y catastral.
Sobre el autor
Alfonso Lacruz
Ingeniero naval y analista de mercado. Más de 25 años asesorando a propietarios en Marbella y Benahavís. Publica cada mes un análisis del mercado con datos del Registro de la Propiedad.
Cada caso es distinto: antes de firmar o decidir, confirma tu situación con tu abogado, notario o asesor fiscal de confianza.
Fuentes: Consultas a entidades bancarias y tasadores de la Costa del Sol; Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario. Última actualización: 24 de octubre de 2026.
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