Marché · T3 2023
Tendances des prix à Marbella et Benahavís : ce que montraient les données du T3 2023
Les prix continuaient de monter à deux chiffres. La question que je me posais alors : le marché pouvait-il tenir ce rythme ?
RÉPONSE COURTE
Au troisième trimestre 2023, les prix de l’immobilier à Marbella et Benahavís progressaient encore d’environ 13 % par an, tant en prix affichés qu’en prix de vente finaux et en prix d’expertise. L’écart entre prix affiché et prix final restait large (environ 20 % à Marbella, 17 % à Benahavís) et le neuf se vendait avec une prime croissante par rapport à la revente. À mon avis, une croissance à deux chiffres ne pouvait plus durer très longtemps.
DANS CET ARTICLE
En décembre 2023, les données officielles du troisième trimestre 2023 ont été publiées (conservateurs du registre foncier et notaires). Je les ai croisées avec l’évolution des prix affichés sur Idealista pour tirer quatre conclusions. Ce sont des chiffres de 2023, publiés en janvier 2024, et non des données actuelles.
Les prix montaient-ils encore à deux chiffres en 2023 ?
Oui. Les prix continuaient de grimper à un rythme soutenu, à deux chiffres, d’environ 13 % par an, et la hausse se retrouvait dans les trois prix relevés : prix affichés, prix de vente finaux et prix d’expertise. Ils suivaient une trajectoire ascendante constante depuis 2014, avec une accélération plus nette à partir de 2022 à Marbella et une hausse continue et soutenue à Benahavís.
Les données officielles de fin d’année 2023 n’étaient attendues qu’en mars 2024, mais les prix affichés sur Idealista indiquaient le même rythme de hausse que les mois précédents. Malgré cela, le marché avait nettement ralenti au dernier trimestre 2023, même si les données ne le montraient pas encore.
Quel était l’écart entre prix affiché et prix final ?
| Écart entre prix affiché et prix final | Pic de 2022 | T3 2023 |
|---|---|---|
| Marbella | Proche de 20 % (record historique) | Toujours autour de 20 % |
| Benahavís | Proche de 24 % | 17 % |
Données du T3 2023 des conservateurs du registre foncier et des notaires, croisées avec les prix affichés d’Idealista. Analyse propre.
Il restait très significatif. À Marbella, l’écart a atteint des sommets historiques en 2022, près de 20 %, et il y est resté, ce qui signifie que le bien moyen était encore affiché à peu près autant au-dessus du prix auquel il se vendait finalement. À Benahavís, la configuration était similaire : un pic proche de 24 % en 2022 et un niveau plus modéré, mais toujours notable, de 17 % en 2023. Nous voyons ce que cela signifie pour les vendeurs dans surévaluer son bien.
Les acheteurs payaient-ils plus cher le neuf que la revente ?
| Marbella : neuf et revente | Début 2022 | T3 2023 |
|---|---|---|
| Différence de prix de vente final par m² | 500 € | 2 500 € |
| Prime approximative du neuf | 15 % | 40 % |
Prix de vente finaux. Source : conservateurs du registre foncier et notaires, T3 2023. Analyse propre.
Oui, et la prime augmentait. Les prix du neuf comme de la revente ont monté à Marbella et à Benahavís, mais les tendances différaient. À Marbella, les prix du neuf ont bondi à partir de mi-2022, tandis que les prix de vente finaux de la revente étaient plus stables. À Benahavís, les acheteurs de neuf payaient environ 50 % de plus par mètre carré que ceux qui achetaient dans la revente. La raison : la préférence générale des acheteurs pour le produit neuf malgré la prime, ajoutée au nombre limité de nouveaux programmes à Benahavís.
Cette tendance pouvait-elle durer ?
Personnellement, je pensais que le marché ne pouvait pas soutenir dans la durée une croissance continue à deux chiffres. Le marché américain, qui a généralement environ un an d’avance sur le nôtre, a connu une forte correction en 2023 : les prix ont baissé de 11 % en moyenne (17 % par endroits) et les ventes conclues dans la revente ont chuté de 40 %. La cause principale était l’accessibilité : des taux hypothécaires élevés et des prix en hausse ont écarté de nombreux acheteurs du marché, les ventes ont reculé et les prix ont suivi.
La même chose pouvait-elle se produire à Marbella et à Benahavís ? J’avais plutôt tendance à penser que non. Les marchés de luxe comme le nôtre sont moins sensibles aux taux hypothécaires et le stock restait faible. Le marché américain du luxe était en fait plus normalisé, avec un nombre de logements vendus similaire et des prix en hausse de 3 %. Notre objectif devrait être un marché plus normal, tant en nombre de logements vendus qu’en hausse des prix, car sinon nous risquons de continuer à décourager des acheteurs potentiels.
Le marché actuel est normalisé, mais la hausse continue des prix n’est peut-être plus soutenable très longtemps, car elle risque de déstabiliser le marché.
Alfonso Lacruz, janvier 2024
Pour une vision plus récente des prix du neuf, lisez les prix du neuf sur la Costa del Sol.
Questions fréquentes
À quel rythme les prix montaient-ils à Marbella et à Benahavís en 2023 ?
D’environ 13 % par an au troisième trimestre 2023, en prix affichés, en prix de vente finaux et en prix d’expertise, et de façon constante depuis 2014.
Quel était l’écart entre prix affiché et prix final ?
À Marbella, il a atteint un record historique proche de 20 % en 2022 et s’est maintenu autour de ce niveau. À Benahavís, il a culminé près de 24 % en 2022 et se situait à 17 % en 2023.
De combien le neuf était-il plus cher que la revente ?
À Marbella, la différence est passée d’environ 500 €/m² (15 %) début 2022 à 2 500 €/m² (environ 40 %). À Benahavís, les acheteurs de neuf payaient environ 50 % de plus par mètre carré.
Vous attendiez-vous à ce que le marché continue à ce rythme ?
Non. À mon avis, une croissance à deux chiffres ne pouvait pas durer longtemps, même si je ne m’attendais pas à une correction à l’américaine sur un marché de luxe au stock faible.
À propos de l’auteur
Alfonso Lacruz
Ingénieur naval et analyste du marché. Plus de 25 ans à conseiller des propriétaires à Marbella et Benahavís. Il publie chaque mois une analyse du marché avec les données du Registre de la propriété.
Les chiffres sont indicatifs et chaque bien est différent : pour un chiffre précis, demandez une estimation de votre bien.
Sources: Conservateurs du registre foncier et notaires (T3 2023) ; Idealista (prix affichés). Analyse propre. Dernière mise à jour: 22 janvier 2024.
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