Markt · Q3 2023
Preisentwicklung in Marbella und Benahavís: Was die Daten des dritten Quartals 2023 zeigten
Die Preise stiegen weiter im zweistelligen Bereich. Die Frage, die ich mir damals stellte, war, ob der Markt das durchhalten kann.
KURZE ANTWORT
Im dritten Quartal 2023 stiegen die Immobilienpreise in Marbella und Benahavís weiterhin um fast 13 % pro Jahr, bei Angebots-, Abschluss- und Bewertungspreisen gleichermaßen. Der Abstand zwischen Angebots- und Abschlusspreisen blieb groß (rund 20 % in Marbella, 17 % in Benahavís), und Neubauten verkauften sich mit wachsendem Aufschlag gegenüber Bestandsimmobilien. Meiner Ansicht nach konnte zweistelliges Wachstum nicht mehr lange anhalten.
IN DIESEM ARTIKEL
Im Dezember 2023 wurden die offiziellen Daten für das dritte Quartal 2023 veröffentlicht (Registradores und Notare). Ich habe sie mit der Entwicklung der Angebotspreise auf Idealista kombiniert und vier Schlüsse gezogen. Es sind Zahlen von 2023, veröffentlicht im Januar 2024, keine aktuellen Daten.
Stiegen die Preise 2023 weiterhin zweistellig?
Ja. Die Preise stiegen weiter in einem stetigen, zweistelligen Tempo von fast 13 % pro Jahr, und das Wachstum zeigte sich bei allen drei erfassten Preisen: Angebots-, Abschluss- und Bewertungspreisen. Seit 2014 verlief der Trend durchgehend nach oben, mit einer stärkeren Beschleunigung ab 2022 in Marbella und einem kontinuierlichen, anhaltenden Anstieg in Benahavís.
Die offiziellen Jahresdaten für 2023 waren erst für März 2024 zu erwarten, aber die auf Idealista veröffentlichten Angebotspreise deuteten auf dasselbe Wachstumstempo wie in den Vormonaten hin. Dennoch hatte sich der Markt im letzten Quartal 2023 deutlich verlangsamt, auch wenn die Daten es noch nicht zeigten.
Wie groß war der Abstand zwischen Angebots- und Abschlusspreisen?
| Abstand zwischen Angebots- und Abschlusspreis | Höchststand 2022 | Q3 2023 |
|---|---|---|
| Marbella | Nahe 20 % (historischer Höchstwert) | Weiterhin rund 20 % |
| Benahavís | Nahe 24 % | 17 % |
Daten Q3 2023 von Registradores und Notaren, kombiniert mit Angebotspreisen von Idealista. Eigene Analyse.
Er war weiterhin sehr groß. In Marbella erreichte der Abstand 2022 historische Höchstwerte von fast 20 % und blieb dort, das heißt, die durchschnittliche Immobilie wurde weiterhin um etwa so viel über dem späteren Verkaufspreis angeboten. In Benahavís war das Muster ähnlich: ein Höchststand nahe 24 % im Jahr 2022 und ein moderaterer, aber immer noch bemerkenswerter Wert von 17 % im Jahr 2023. Was das für Verkäufer bedeutet, betrachten wir in Ihr Haus zu teuer anbieten.
Zahlten Käufer für Neubauten mehr als für Bestandsimmobilien?
| Marbella: Neubau und Bestand | Anfang 2022 | Q3 2023 |
|---|---|---|
| Unterschied beim Abschlusspreis pro m² | 500 € | 2.500 € |
| Ungefährer Aufschlag für Neubau | 15 % | 40 % |
Abschlusspreise. Quelle: Registradores und Notare, Q3 2023. Eigene Analyse.
Ja, und der Aufschlag wuchs. Die Preise für Neubau und Bestand stiegen in Marbella und Benahavís, aber die Trends unterschieden sich. In Marbella schnellten die Neubaupreise ab Mitte 2022 in die Höhe, während die Abschlusspreise im Bestand stabiler waren. In Benahavís zahlten Neubaukäufer pro Quadratmeter rund 50 % mehr als Käufer von Bestandsimmobilien. Der Grund ist die generelle Vorliebe der Käufer für neue Produkte trotz des Aufschlags, zusammen mit der begrenzten Zahl neuer Projekte in Benahavís.
Konnte dieser Trend anhalten?
Persönlich glaubte ich, dass der Markt auf Dauer kein kontinuierliches zweistelliges Wachstum tragen kann. Der US-Markt, der unserem meist etwa ein Jahr voraus ist, erlebte 2023 eine tiefe Korrektur: Die Preise fielen im Schnitt um 11 % (an manchen Orten um 17 %), und die abgeschlossenen Verkäufe von Bestandsimmobilien brachen um 40 % ein. Die Hauptursache war die Erschwinglichkeit: Hohe Hypothekenzinsen und steigende Preise drängten viele Käufer aus dem Markt, die Abschlüsse sanken, und die Preise folgten.
Könnte dasselbe in Marbella und Benahavís passieren? Ich neigte zu der Annahme, dass nicht. Luxusmärkte wie unserer reagieren weniger empfindlich auf Hypothekenzinsen, und das Angebot blieb gering. Der US-Luxusmarkt war tatsächlich normalisierter, mit einer ähnlichen Zahl verkaufter Häuser und Preisen, die um 3 % stiegen. Unser Ziel sollte ein normalerer Markt sein, sowohl bei den verkauften Häusern als auch bei den Preissteigerungen, denn sonst riskieren wir, potenzielle Käufer weiter abzuschrecken.
Der aktuelle Markt ist normalisiert, aber der anhaltende Preisanstieg ist möglicherweise nicht mehr lange tragbar, da er den Markt zu destabilisieren droht.
Alfonso Lacruz, Januar 2024
Einen aktuelleren Blick auf die Neubaupreise finden Sie in Neubaupreise an der Costa del Sol.
Häufige Fragen
Wie schnell stiegen die Preise 2023 in Marbella und Benahavís?
Im dritten Quartal 2023 um fast 13 % pro Jahr, bei Angebots-, Abschluss- und Bewertungspreisen, und durchgehend seit 2014.
Wie groß war der Abstand zwischen Angebots- und Abschlusspreisen?
In Marbella erreichte er 2022 einen historischen Höchstwert von fast 20 % und blieb etwa auf diesem Niveau. In Benahavís lag er 2022 mit fast 24 % am höchsten und 2023 bei 17 %.
Wie viel mehr kosteten Neubauten als Bestandsimmobilien?
In Marbella stieg der Unterschied von rund 500 €/m² (15 %) Anfang 2022 auf 2.500 €/m² (etwa 40 %). In Benahavís zahlten Neubaukäufer rund 50 % mehr pro Quadratmeter.
Haben Sie erwartet, dass der Markt in diesem Tempo weiter steigt?
Nein. Meiner Ansicht nach konnte zweistelliges Wachstum nicht lange anhalten, auch wenn ich in einem Luxusmarkt mit geringem Angebot keine Korrektur wie in den USA erwartete.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Die Zahlen sind Richtwerte und jede Immobilie ist anders: Für einen konkreten Wert fordern Sie eine Bewertung Ihrer Immobilie an.
Quellen: Registradores und Notare (Q3 2023); Idealista (Angebotspreise). Eigene Analyse. Zuletzt aktualisiert: 22. Januar 2024.
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