Markt · Q3 2023
Prijstrends in Marbella en Benahavís: wat de cijfers van Q3 2023 lieten zien
De prijzen bleven met tweecijferige percentages stijgen. De vraag die ik me toen stelde was of de markt dat kon volhouden.
KORT ANTWOORD
In het derde kwartaal van 2023 stegen de woningprijzen in Marbella en Benahavís nog steeds met bijna 13% per jaar, zowel de vraagprijzen als de verkoopprijzen en de taxatiewaarden. Het verschil tussen vraag- en verkoopprijs bleef groot (ongeveer 20% in Marbella, 17% in Benahavís) en nieuwbouw werd verkocht met een groeiende premie ten opzichte van bestaande woningen. Volgens mij kon tweecijferige groei niet veel langer duren.
IN DIT ARTIKEL
In december 2023 verschenen de officiële cijfers over het derde kwartaal van 2023 (Registradores en Notarissen, de Spaanse vastgoedregistratoren en notarissen). Ik heb ze gecombineerd met de ontwikkeling van de vraagprijzen op Idealista om vier conclusies te trekken. Dit zijn cijfers uit 2023, gepubliceerd in januari 2024, geen actuele gegevens.
Stegen de prijzen in 2023 nog met tweecijferige percentages?
Ja. De prijzen bleven in een gestaag, tweecijferig tempo stijgen, bijna 13% per jaar, en de groei was zichtbaar in de drie geregistreerde prijzen: vraagprijzen, verkoopprijzen en taxatiewaarden. Sinds 2014 liepen ze consequent omhoog, met een sterkere versnelling vanaf 2022 in Marbella en een continue, aanhoudende stijging in Benahavís.
De officiële jaarcijfers over 2023 werden pas in maart 2024 verwacht, maar de vraagprijzen op Idealista wezen op hetzelfde groeitempo als in de voorgaande maanden. Toch was de markt in het laatste kwartaal van 2023 duidelijk afgekoeld, al lieten de cijfers dat nog niet zien.
Hoe groot was het verschil tussen vraag- en verkoopprijs?
| Verschil tussen vraag- en verkoopprijs | Piek in 2022 | Q3 2023 |
|---|---|---|
| Marbella | Bijna 20% (historisch hoogtepunt) | Nog steeds ongeveer 20% |
| Benahavís | Bijna 24% | 17% |
Cijfers over Q3 2023 van Registradores en Notarissen, gecombineerd met vraagprijzen van Idealista. Eigen analyse.
Het was nog steeds heel aanzienlijk. In Marbella bereikte het verschil in 2022 historische hoogtes, bijna 20%, en het bleef daar, wat betekent dat de gemiddelde woning nog steeds ongeveer zoveel boven de uiteindelijke verkoopprijs werd aangeboden. In Benahavís was het patroon vergelijkbaar: een piek van bijna 24% in 2022 en een gematigder, maar nog steeds opvallend 17% in 2023. Wat dit voor verkopers betekent, lees u in uw woning te hoog prijzen.
Betaalden kopers meer voor nieuwbouw dan voor bestaande woningen?
| Marbella: nieuwbouw en bestaande bouw | Begin 2022 | Q3 2023 |
|---|---|---|
| Verschil in verkoopprijs per m² | € 500 | € 2.500 |
| Geschatte premie voor nieuwbouw | 15% | 40% |
Verkoopprijzen. Bron: Registradores en Notarissen, Q3 2023. Eigen analyse.
Ja, en de premie groeide. De prijzen van zowel nieuwe als bestaande woningen stegen in Marbella en Benahavís, maar de trends verschilden. In Marbella schoten de prijzen van nieuwbouw vanaf medio 2022 omhoog, terwijl de verkoopprijzen van bestaande woningen rustiger bleven. In Benahavís betaalden kopers van nieuwbouw ongeveer 50% meer per vierkante meter dan kopers van bestaande bouw. De reden is de algemene voorkeur van kopers voor nieuw product ondanks de premie, samen met het beperkte aantal nieuwbouwprojecten in Benahavís.
Kon deze trend standhouden?
Persoonlijk geloofde ik dat de markt op den duur geen aanhoudende tweecijferige groei kon dragen. De Amerikaanse markt, die meestal ongeveer een jaar op de onze vooruitloopt, maakte in 2023 een diepe correctie door: de prijzen daalden gemiddeld met 11% (op sommige plaatsen met 17%) en het aantal verkochte bestaande woningen daalde met 40%. De belangrijkste oorzaak was betaalbaarheid: hoge hypotheekrentes en stijgende prijzen duwden veel kopers de markt uit, het aantal transacties daalde en de prijzen volgden.
Kon hetzelfde gebeuren in Marbella en Benahavís? Ik was geneigd te denken van niet. Luxemarkten zoals de onze zijn minder gevoelig voor hypotheekrentes en het aanbod bleef laag. De Amerikaanse luxemarkt was in feite genormaliseerder, met een vergelijkbaar aantal verkochte woningen en prijzen die 3% hoger lagen. Ons doel zou een normalere markt moeten zijn, zowel in verkochte woningen als in prijsstijgingen, want anders riskeren we potentiële kopers te blijven afschrikken.
De huidige markt is genormaliseerd, maar de voortdurende prijsstijging is misschien niet veel langer vol te houden, omdat ze de markt dreigt te destabiliseren.
Alfonso Lacruz, januari 2024
Voor een recenter beeld van de prijzen van nieuwbouw leest u prijzen van nieuwbouw aan de Costa del Sol.
Veelgestelde vragen
Hoe snel stegen de prijzen in 2023 in Marbella en Benahavís?
Met bijna 13% per jaar in het derde kwartaal van 2023, zowel bij vraagprijzen, verkoopprijzen als taxatiewaarden, en consequent sinds 2014.
Hoe groot was het verschil tussen vraag- en verkoopprijs?
In Marbella bereikte het in 2022 een historisch hoogtepunt van bijna 20% en bleef het rond dat niveau. In Benahavís piekte het in 2022 bij bijna 24% en stond het in 2023 op 17%.
Hoeveel duurder was nieuwbouw dan bestaande bouw?
In Marbella steeg het verschil van ongeveer € 500/m² (15%) begin 2022 naar € 2.500/m² (circa 40%). In Benahavís betaalden kopers van nieuwbouw ongeveer 50% meer per vierkante meter.
Verwachtte u dat de markt in dit tempo zou blijven stijgen?
Nee. Volgens mij was tweecijferige groei niet lang vol te houden, al verwachtte ik geen correctie zoals in de Verenigde Staten in een luxemarkt met weinig aanbod.
Over de auteur
Alfonso Lacruz
Scheepsbouwkundig ingenieur en marktanalist. Meer dan 25 jaar eigenaren adviseren in Marbella en Benahavís. Publiceert elke maand een marktanalyse met gegevens van het Kadaster.
De cijfers zijn indicatief en elke woning is anders: vraag voor een concreet bedrag een waardering van uw woning aan.
Bronnen: Registradores en Notarissen (Q3 2023); Idealista (vraagprijzen). Eigen analyse. Laatst bijgewerkt: 22 januari 2024.
Overweegt u uw woning aan de Costa del Sol te verkopen?
Begin met weten waar uw woning staat in de markt van vandaag.