Markt · Aanbod
Waar gaat de markt heen? De realiteit van aanbod en prijskloof op de Costa del Sol
De activiteit van de jaren na corona is gekalmeerd. Om te begrijpen waar de markt heen gaat, volstaat het niet te kijken naar wat is verkocht: u moet het evenwicht zien tussen het beschikbare aanbod en de werkelijke verkopen.
KORT ANTWOORD
De gegevens van eind 2025 tonen een markt die in de evenwichtszone is gekomen: de verkopen verlopen in een normaler tempo en verkopen duurt iets langer. In Marbella werd in een jaar 106,9% van het beschikbare aanbod aan appartementen verkocht (73,6% in Benahavís), maar slechts 29,0% van dat aan villas (17,8% in Benahavís). De prijs bepaalt: een woning die vanaf dag één goed is gewaardeerd, verkoopt; een te hoog gewaardeerde wordt onzichtbaar.
IN DIT ARTIKEL
Dit zijn de vier sleutels die de gegevens van eind 2025 opleveren om in 2026 te verkopen.
Is de markt in evenwicht gekomen?
De duidelijkste verandering is de snelheid van de markt, het tempo waarin woningen worden verkocht. De verkopen zijn teruggekeerd naar een normaler tempo omdat de absorptiegraad (de verhouding tussen aanbod en vraag) in de zone van een evenwichtige markt is gekomen. We zitten niet meer in een verkopersmarkt waarin de eigenaar alle macht had: kopers nemen meer tijd om te beslissen en de verkoper moet rekening houden met een iets langere termijn om de verkoop af te sluiten. Het is een gezonde omgeving voor beide partijen.
Hoe snel worden appartementen en villas verkocht?
| In een jaar verkocht aanbod | Marbella | Benahavís |
|---|---|---|
| Appartementen | 106,9% | 73,6% |
| Villas | 29,0% | 17,8% |
Percentage van het beschikbare aanbod dat in een jaar werd verkocht. Gegevens gepubliceerd begin 2026. Eigen bewerking.
Appartementen zijn de motor van de sector. In Marbella werd in een jaar 106,9% van het beschikbare aanbod verkocht en in Benahavís 73,6%, een tempo dat meer dan het drievoudige is van dat van villas: kopers zoeken snelheid en moderne ruimtes die klaar zijn om van te genieten.
Bij villas bestaat een “illusie van beschikbaarheid”. Er lijkt veel aanbod te zijn, maar de werkelijke verkopen zijn laag: slechts 29,0% van de beschikbare villas in Marbella en 17,8% in Benahavís. Veel ervan zijn voor de koper geen echte opties en blijven hangen omdat ze niet bij de vraag passen.
Hoe verandert het aanbod?
- Het aanbod aan appartementen groeit over het algemeen.
- De markt onder € 250.000 is praktisch verdwenen.
- Bij villas is er een versmalling aan de onderkant: het aantal villas te koop daalt, maar bijna alleen onder € 1,5 miljoen.
- Het aanbod van villas boven € 4 miljoen blijft zeer stabiel.
De schaarste hangt nu af van de prijsklasse, niet alleen van het type woning. Daarom zeggen de gemiddelden van een gemeente weinig over een concrete woning.
Wat is er nodig om te verkopen in een evenwichtige markt?
De grootste fout is nu de te hoge prijs. Een goed gewaardeerde woning wordt meestal dicht bij haar vraagprijs afgesloten, maar te hoog gewaardeerde woningen komen niet eens aan de onderhandelingstafel en worden onzichtbaar. Met meer keuze en minder haast bij de koper volstaat het niet meer om op de markt te komen: de woning heeft een voorsprong nodig. Twijfelt u aan uw prijs, begin dan met wat er gebeurt als een woning te hoog wordt gewaardeerd en met de vergelijkende marktanalyse.
- Een afgestemde prijs vanaf dag één
- Onberispelijke presentatie van de woning
- Professionele home staging
- Een prijs die door gegevens wordt gesteund
Het doel is niet simpelweg op de markt komen en wachten, maar een geplande en professionele verkoopstrategie met een redelijke prijs.
Alfonso Lacruz
Veelgestelde vragen
Is de markt van Marbella en Benahavís vandaag in evenwicht?
Volgens de gegevens van eind 2025 wel: de absorptiegraad is in de zone van een evenwichtige markt gekomen en we zitten niet meer in een verkopersmarkt.
Welk percentage van het aanbod werd in een jaar verkocht?
Bij appartementen 106,9% in Marbella en 73,6% in Benahavís. Bij villas slechts 29,0% in Marbella en 17,8% in Benahavís.
Hoe verandert het aanbod?
Dat van appartementen groeit, het aanbod onder € 250.000 is bijna verdwenen, het aantal villas te koop onder € 1,5 miljoen daalt en dat boven € 4 miljoen blijft stabiel.
Waarom worden te hoog gewaardeerde woningen niet verkocht?
Omdat ze niet eens aan de onderhandelingstafel komen en onzichtbaar worden. Een goed gewaardeerde woning wordt meestal dicht bij haar vraagprijs afgesloten.
Over de auteur
Alfonso Lacruz
Scheepsbouwkundig ingenieur en marktanalist. Meer dan 25 jaar eigenaren adviseren in Marbella en Benahavís. Publiceert elke maand een marktanalyse met gegevens van het Kadaster.
De cijfers zijn indicatief en elke woning is anders: vraag voor een concreet bedrag een waardering van uw woning aan.
Bronnen: Eigen bewerking. Laatst bijgewerkt: 5 maart 2026.
Overweegt u uw woning aan de Costa del Sol te verkopen?
Begin met weten waar uw woning staat in de markt van vandaag.