Markt · Bestand
Wohin geht der Markt? Die Realität von Bestand und Preislücke an der Costa del Sol
Die Aktivität der Jahre nach Covid hat sich beruhigt. Um zu verstehen, wohin der Markt geht, genügt der Blick auf das Verkaufte nicht: Man muss das Gleichgewicht zwischen verfügbarem Bestand und tatsächlichen Verkäufen betrachten.
KURZE ANTWORT
Die Daten von Ende 2025 zeigen einen Markt, der in den Gleichgewichtsbereich eingetreten ist: Die Verkäufe laufen in einem normaleren Tempo, und der Verkauf dauert etwas länger. In Marbella wurden innerhalb eines Jahres 106,9 % des verfügbaren Apartmentbestands verkauft (73,6 % in Benahavís), aber nur 29,0 % des Villenbestands (17,8 % in Benahavís). Es entscheidet der Preis: Ein vom ersten Tag an gut bewertetes Haus verkauft sich; ein zu hoch bewertetes wird unsichtbar.
IN DIESEM ARTIKEL
Dies sind die vier Kernpunkte, die die Daten von Ende 2025 für den Verkauf im Jahr 2026 liefern.
Ist der Markt ins Gleichgewicht gekommen?
Die deutlichste Veränderung ist die Geschwindigkeit des Marktes, also das Tempo, in dem Häuser verkauft werden. Die Verkäufe sind zu einem normaleren Tempo zurückgekehrt, weil die Absorptionsrate (tasa de absorción, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage) in den Bereich eines ausgeglichenen Marktes eingetreten ist. Wir befinden uns nicht mehr in einem Verkäufermarkt, in dem der Eigentümer alle Stärke hatte: Die Käufer nehmen sich mehr Zeit für die Entscheidung, und der Verkäufer muss mit einer etwas längeren Frist bis zum Abschluss rechnen. Es ist ein gesundes Umfeld für beide Seiten.
Wie schnell verkaufen sich Apartments und Villen?
| Innerhalb eines Jahres verkaufter Bestand | Marbella | Benahavís |
|---|---|---|
| Apartments | 106,9 % | 73,6 % |
| Villen | 29,0 % | 17,8 % |
Anteil des verfügbaren Bestands, der innerhalb eines Jahres verkauft wurde. Daten, veröffentlicht Anfang 2026. Eigene Auswertung.
Apartments sind der Motor des Sektors. In Marbella wurden innerhalb eines Jahres 106,9 % des verfügbaren Bestands verkauft und in Benahavís 73,6 %, ein Tempo, das das der Villen mehr als verdreifacht: Käufer suchen Flexibilität und moderne, bezugsfertige Räume.
Bei Villen gibt es eine „Verfügbarkeitsillusion“. Es scheint viel Angebot zu geben, doch die tatsächlichen Verkäufe sind gering: nur 29,0 % der verfügbaren Villen in Marbella und 17,8 % in Benahavís. Viele sind für den Käufer keine echten Optionen und bleiben liegen, weil sie nicht zur Nachfrage passen.
Wie verändert sich der Bestand?
- Der Apartmentbestand wächst insgesamt.
- Der Markt unter 250.000 € ist praktisch verschwunden.
- Bei Villen gibt es eine Verengung nach unten: Die Zahl der zum Verkauf stehenden Villen sinkt, aber fast nur unter 1,5 Millionen Euro.
- Das Angebot an Villen über 4 Millionen bleibt sehr stabil.
Die Knappheit hängt inzwischen von der Preisklasse ab, nicht nur vom Immobilientyp. Deshalb sagen die Durchschnittswerte einer Gemeinde wenig über ein konkretes Haus aus.
Was braucht es, um in einem ausgeglichenen Markt zu verkaufen?
Der größte Fehler heute ist ein überhöhter Preis. Eine gut bewertete Immobilie schließt meist nahe an ihrem Angebotspreis ab, doch zu hoch bewertete kommen nicht einmal an den Verhandlungstisch und werden unsichtbar. Bei mehr Auswahl und weniger Eile auf Käuferseite genügt es nicht mehr, auf den Markt zu gehen: Das Haus braucht einen Vorteil. Wenn Sie an Ihrem Preis zweifeln, beginnen Sie mit was passiert, wenn eine Immobilie zu hoch bewertet wird und mit der Marktvergleichsanalyse.
- Angepasster Preis vom ersten Tag an
- Makellose Präsentation der Immobilie
- Professionelles Home Staging
- Ein durch Daten gestützter Preis
Das Ziel ist nicht, einfach auf den Markt zu gehen und zu warten, sondern eine geplante, professionelle Verkaufsstrategie mit einem vernünftigen Preis.
Alfonso Lacruz
Häufige Fragen
Ist der Markt in Marbella und Benahavís heute ausgeglichen?
Nach den Daten von Ende 2025 ja: Die Absorptionsrate ist in den Bereich eines ausgeglichenen Marktes eingetreten, und wir befinden uns nicht mehr in einem Verkäufermarkt.
Welcher Anteil des Bestands wurde innerhalb eines Jahres verkauft?
Bei Apartments 106,9 % in Marbella und 73,6 % in Benahavís. Bei Villen nur 29,0 % in Marbella und 17,8 % in Benahavís.
Wie verändert sich der Bestand?
Der Apartmentbestand wächst, das Angebot unter 250.000 € ist fast verschwunden, die Zahl der zum Verkauf stehenden Villen unter 1,5 Millionen sinkt, und die über 4 Millionen bleiben stabil.
Warum verkaufen sich zu hoch bewertete Immobilien nicht?
Weil sie nicht einmal an den Verhandlungstisch kommen und unsichtbar werden. Eine gut bewertete Immobilie schließt meist nahe an ihrem Angebotspreis ab.
Über den Autor
Alfonso Lacruz
Schiffbauingenieur und Marktanalyst. Seit über 25 Jahren berät er Eigentümer in Marbella und Benahavís. Er veröffentlicht jeden Monat eine Marktanalyse mit Daten des Grundbuchs.
Die Zahlen sind Richtwerte und jede Immobilie ist anders: Für einen konkreten Wert fordern Sie eine Bewertung Ihrer Immobilie an.
Quellen: Eigene Auswertung. Zuletzt aktualisiert: 5. März 2026.
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