Respuestas para propietarios
Residente o no residente: cómo cambia lo que pagas al vender una casa en España
Dónde tienes tu residencia fiscal decide el tipo, los plazos, la retención y las exenciones. Esta es la comparación.
RESPUESTA CORTA
Un residente fiscal en España tributa la ganancia por tramos del 19 % al 30 % en su declaración de la renta del año siguiente. Un no residente paga un tipo fijo del 19 % (UE y EEE) o del 24 % (resto), el comprador retiene el 3 % del precio y él presenta el modelo 210. Las exenciones por vivienda habitual solo existen para residentes.
EN ESTE ARTÍCULO
La misma venta, con el mismo precio y la misma ganancia, puede costar muy distinto según tu residencia fiscal. Esta es la tabla que usamos con cada propietario.
Quién es residente fiscal en España
En términos generales, eres residente fiscal si pasas en España más de 183 días en el año natural, o si aquí está el centro principal de tus actividades o intereses económicos. Si lo eres, lo acreditas ante el notario con un certificado de residencia fiscal de la Agencia Tributaria. Si no, lo acreditas con el de tu país. La residencia fiscal es una cuestión de hechos: consúltala con un asesor.
La comparación, punto por punto
| Residente en España | No residente | |
|---|---|---|
| Impuesto | IRPF, base del ahorro | IRNR |
| Tipo sobre la ganancia | 19 %, 21 %, 23 %, 27 % y 30 % por tramos | 19 % fijo (UE y EEE) o 24 % fijo (resto) |
| Retención en la firma | No | 3 % del precio, retenido por el comprador |
| Cuándo se declara | Renta de junio del año siguiente | Modelo 210, hasta cuatro meses tras la firma |
| Exención por vivienda habitual | Sí, si reinviertes, o si eres mayor de 65 | No |
| Plusvalía municipal | Sí, el vendedor | Sí, el vendedor |
Qué significa en la práctica
Si eres residente
Pagas cuando declaras, no en la firma. Si vendes tu vivienda habitual, estudia la exención por reinversión o por edad antes de la firma.
Si no lo eres
Cobras el 97 % del precio el día de la firma y presentas el modelo 210. Calcula qué quedará: la retención suele ser menor que el impuesto final cuando hay ganancia.
La residencia fiscal se decide antes de poner la casa en venta, no en la notaría.
Un asesor fiscal puede confirmarla en una consulta.
Más detalle en qué impuestos se pagan al vender y en la retención del 3 %.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos días hay que estar en España para ser residente fiscal?
Más de 183 días en el año natural, o tener aquí el centro de tus intereses económicos. Hay más criterios, por lo que conviene consultarlo.
¿Puede un no residente evitar la retención del 3 %?
No. Es obligatoria. Lo que sí puede hacer es recuperar la diferencia en el modelo 210 si el impuesto real es menor.
¿Un no residente puede deducir los gastos de compra y venta?
Sí. La ganancia se calcula con las reglas generales, descontando los gastos y las mejoras que puedas acreditar con factura, tanto de la compra como de la venta.
¿Y si cambio de residencia justo antes de vender?
Cuenta la residencia en el año natural en que se vende. Hay que valorarlo con un asesor fiscal antes de decidir.
Sobre el autor
Alfonso Lacruz
Ingeniero naval y analista de mercado. Más de 25 años asesorando a propietarios en Marbella y Benahavís. Publica cada mes un análisis del mercado con datos del Registro de la Propiedad.
Cada caso es distinto: antes de firmar o decidir, confirma tu situación con tu abogado, notario o asesor fiscal de confianza.
Fuentes: Agencia Tributaria; Ley del IRPF; Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Última actualización: 24 de octubre de 2026.
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