Malaga´s New Build Market 2024: Why demand is outrunning supply

The latest figures from the Ministry of Housing for 2024 confirm a trend I’ve been highlighting for the past two years: while demand for newly built homes remains strong across the province of Malaga, construction is still lagging behindintensifying pressure on supply and prices. Let’s look at what the data shows and why this matters for buyers, investors, and homeowners.

1. Stock of New Homes Remains Historically Low: The red line in the chart represents the stock of newly built homes available on the market. After peaking during the 2008 crisis, that stock has steadily decreased. In 2024, the stock remains well below pre-crisis levels, despite a moderate recovery in construction activity. This is a key difference compared to the 2004–2007 bubble years, when oversupply became a systemic risk.

2. Construction Has Not Returned to Boom Levels: The number of homes being completed (blue bars) and initiated (red bars) in 2024 is still a fraction of the peak seen in 2005. Back then, over 40,000 units were finished in one year, and even 83.000 in 2003. In contrast, 2024 barely reaches a quarter of that. Developers today are more cautious, and financing is stricter—good news for market stability, but a bottleneck for supply.

GRÁFICO 1 - OBRA NUEVA TERMINADA FRENTE A VENDIDA – MALAGA

“We are in a market deïfned by low inventory, contro-lled construction, and sustained demand."

3. Sales Continue to Outpace Deliveries: The green line in the chart—showing the % of new units sold vs. units finished—remains close to or above 100% in recent years. This means more homes are being sold than delivered, reducing available inventory. This dynamic fuels competition for high-quality properties, especially in prime areas like Marbella and Benahavís.

4. Price Pressure is Inevitable: With demand exceeding supply, prices for new builds continue to rise. As highlighted in my June 2024 newsletter, new developments in Marbella have seen average annual price increases of 17.9% over the past three years. This contrasts with second-hand properties, which have grown at 9.2% per year. Investors seeking capital appreciation and lifestyle buyers prioritizing quality are driving this upward trend.

In summary, we’re not witnessing a 2008-style bubble—far from it. Instead, we are in a market defined by low inventory, controlled construction, and sustained demand. For those considering a purchase or investment, especially in sought-after areas like Marbella and Bena-havis, understanding these trends is crucial. The best opportunities are being snapped up quickly and at increasingly higher prices.

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Alfonso Lacruz

El Mercado de la Obra Nueva en Málaga en 2024: La demanda supera la oferta

Las últimas cifras del Ministerio de Transportes para 2024 confirman una tendencia que vengo señalando en los últimos dos años: aunque la demanda de viviendas de obra nueva sigue siendo muy fuerte en la provincia de Málaga, la construcción sigue sin alcanzar el ritmo necesario, lo que aumenta la presión sobre la oferta y los precios. Veamos qué nos dicen los datos y por qué esto es relevante para compradores, inversores y propietarios.

1.  El stock de viviendas nuevas sigue en mínimos históricos: La línea roja del gráfico representa el stock de viviendas de obra nueva disponibles en el mercado. Tras el máximo alcanzado durante la crisis de 2008, ese stock ha disminuido de forma constante. En 2024, se mantiene muy por debajo de los niveles previos a la crisis, a pesar de una recuperación moderada de la actividad constructora. Esta es una diferencia clave respecto a los años de burbuja 2004–2007, cuando el exceso de oferta se convirtió en un riesgo sistémico.

2. La construcción no ha vuelto a los niveles del boom: El número de viviendas terminadas (barras azules) e iniciadas (barras rojas) en 2024 sigue siendo solo una fracción del máximo alcanzado en 2005. Entonces, se terminaron más de 40.000 unidades en un solo año. En contraste, en 2024 apenas llegamos a una cuarta parte de esa cifra. Los promotores hoy son más prudentes y la financiación es más estricta, algo positivo para la estabilidad del mercado, pero un cuello de botella para la oferta.

GRÁFICO 1 - OBRA NUEVA TERMINADA FRENTE A VENDIDA – MALAGA

“Se trata de un mercado definido por baja oferta, construcción controlada y demanda sostenida.”

3. Las ventas siguen superando a las entregas: La línea verde del gráfico, que muestra el % de viviendas nuevas vendidas frente a las terminadas, sigue cerca o por encima del 100% en los últimos años. Esto significa que se venden más viviendas de las que se entregan, reduciendo el inventario disponible. Esta dinámica genera competencia por las propiedades de calidad, especialmente en zonas prime como Marbella y Benahavís.

4. La presión sobre los precios es inevitable: Con una demanda que supera a la oferta, los precios de la obra nueva siguen en aumento. Como destacaba en mi newsletter de junio de 2024, las nuevas promociones en Marbella han registrado incrementos medios anuales del 17,9% en los últimos tres años. En comparación, las viviendas de segunda mano han subido un 9,2% anual. Los inversores que buscan plusvalía y los compradores que priorizan calidad están impul-sando esta tendencia al alza.

En resumen, no estamos ante una burbuja como la de 2008, ni mucho menos. Se trata de un mercado definido por baja oferta, construcción controlada y demanda sostenida. Para quienes estén pensando en comprar o invertir, especialmente en zonas tan demandadas como Marbella y Benahavís, comprender estas tendencias es clave. Las mejores oportunidades se ven-den rápido… y cada vez a precios más altos.

Artículo de:

Alfonso Lacruz

El Mercado Inmobiliario en Marbella y Benahavís en el inicio de 2025: Solidez

Tras 25 años analizando la dinámica del sector inmobilia-rio de lujo de Marbella y Benahavís a través de sus datos, los últimos gráficos basados en los números de ventas cerradas en el primer trimestre de 2025 confirman la resiliencia de nuestro mercado: Marbella muestra una deman-da sólida y Benahavís atraviesa un ajuste, que se puede considerar saludable, tras un periodo de crecimiento excepcional. Esta evolución constante subraya el atractivo y la robustez de base de nuestra zona. Al adentrarnos en los detalles, emergen varios puntos clave que dan una visión más clara del panorama actual.

1. Marbella: Una Fortaleza Constante: Marbella mantiene un rendimiento consistentemente superior a su promedio histórico a largo plazo. A pesar de ciertas variaciones en el volumen de ventas durante el segundo trimestre de 2024, la capacidad de resiliencia de Marbella ha sido notable. El primer trimestre de 2025 ha arrancado de nuevo con fuerza, superando incluso las cifras del primer trimestre de 2024. Este comportamiento, a menudo por encima de los niveles prepandemia, consolida a Marbella como un mercado estable y sumamente atractivo, siendo un destino principal para compradores que buscan tanto calidad de vida como una inversión segura.

2. Benahavís: Ajuste y Nuevo Crecimiento: Tras los significativos repuntes de 2021-2022, Benahavís se encuentra en una fase de ajuste. Aunque 2023 y principios de 2024 mostraron una moderación en las ventas respecto a sus picos, es fundamental entenderlo como una corrección necesaria y saludable, no como un declive. De hecho, las ventas totales de 2024 estan por encima del promedio de los últimos 20 años, lo que refleja una fortaleza intrínseca. El primer trimestre de 2025 ya muestra un renovado interés de los compradores, especialmente por las propiedades de obra nueva de alta calidad.

“Tanto Marbella como Benahavís continúan demostrando un dinamismo y una resiliencia dignas de mención”

3. Claves para Navegar el Mercado: Nuestro mercado se caracteriza por un equilibrio entre la oferta y la demanda, con un fuerte interés por parte de inversores internacionales. Si bien algunos segmentos pudieron experimentar una menor actividad debido a la escasez de inventario o a precios demasiado elevados, el mercado en su conjunto sigue avanzando. La estabilidad de los precios, con incrementos en Marbella, es un claro indicador de la salud del mercado. Además, la posibilidad de futuras reducciones en los tipos de interés podría dinamizar aún más la demanda, subrayando la importancia de tomar decisiones basadas en datos sólidos.

En resumen, tanto Marbella como Benahavís continúan demostrando un dinamismo y una resiliencia dignas de mención. Mientras Benahavís consolida su posición tras un periodo de auge, Marbella mantiene su trayectoria ascendente con una demanda robusta y precios estables. El inicio positivo de 2025, especialmente en Marbella, ratifica el atractivo duradero de nuestra región para la inversión inmobiliaria de lujo. Con muchos años de experiencia en este mercado y a pesar de una sensación de enfriamiento en el segundo trimestre de 2025 del cual todavía no se disponen de datos, mi confianza en la solidez a largo plazo de este mercado es plena, impulsada por su singular estilo de vida y la constante confianza de los compradores internacionales.

Article by:

Alfonso Lacruz

¿Cómo se ha comportado el Mercado de Lujo durante 2024 en Marbella y Benahavís?

El mercado inmobiliario de lujo en Marbella y Benahavís continúa su actividad en 2024, mostrando cambios evi-dentes en precios y comportamiento de los compradores. Entender estas variaciones es esencial para ser cap az de analizar el mercado en el panorama actual de alto nivel.

1. Marbella: Crecimiento Generalizado en Todos los Ni-veles de Precios. El mercado de Marbella ha registrado una fuerte actividad transaccional en todos los rangos de precio en 2024, superando en algunos casos los niveles récord de 2022. Las propiedades entre 1.5M€ y 4M€ si-guen siendo las más activas en unidades vendidas, de-mostrando una resiliencia constante. Destaca el aumento en las ventas por encima de 4M€, con volúmenes de ope-raciones cercanos a sus máximos históricos, como lo muestra el crecimiento de la barra amarilla "Más de 4M€". Esto refleja una creciente confianza entre compradores de ultra-lujo. Los precios también muestran un aumento con-sistente, especialmente en el rango de más de 4M€, su-perando los 8.000€/m2 en 2024.

2. Benahavís: Fortaleza en Alto Nivel, Moderación más Abajo. Benahavís presenta un panorama con más con-trastes. Las transacciones de propiedades por encima de 4M€ han aumentado respecto a años anteriores, atrayen-do un fuerte interés en el segmento alto como muestra la barra amarilla en el gráfico. Sin embargo, la actividad por debajo de 4M€ ha disminuido desde su pico de 2023, es-pecialmente para propiedades entre 1.5M€ y 4M€. El des-censo de las transacciones en los niveles inferiores tam-bién puede indicar una reducción del stock o un desajuste entre las expectativas de los vendedores y los presupues-tos de los compradores en ese segmento.

“Marbella atrae una demanda sólida con subidas de precios mientras que Benahavís, aunque fuerte en más alto nivel, tiene menos actividad en rangos medios.”

3. Evolución Variable de Precios. Las tendencias de pre-cios difieren entre ambas localidades. El segmento de Marbella de más de 4M€ muestra una aceleración notable en el crecimiento de precios, con una curva ascendente hasta 2024. En contraste, los precios en Benahavís para propiedades de más de 4M€ se mantienen más estables en 2024 tras un pico en 2023, y los precios entre 1.5M€ y 4M€ han suavizado su ascenso desde 2023. Estos patro-nes subrayan la importancia de una estrategia de precios precisa, basada en el tipo de propiedad, ubicación y ten-dencias de los compradores.

En resumen, Marbella sigue atrayendo una sólida deman-da de lujo, con una notable ascenso de precios. Benahavís, aunque fuerte en el rango más alto, muestra una actividad moderada en segmentos medios. El conocimiento preciso del mercado y el posicionamiento estratégico son, por tanto, vitales.

Artículo de:

Alfonso Lacruz